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Der Kaufvertrag - das ist wichtig!

Durch den Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer das Eigentum zu übertragen, der Käufer verpflichtet sich, das vereinbarte Entgelt zu zahlen.
Der Kaufvertrag an einem bebauten oder unbebauten Grundstück bedarf immer der notariellen Beurkundung (BGB § 313).

Der Grundstückskaufvertrag enthält die Namen der Vertragsparteien, Bezeichnung des Grundstücks, Kaufpreis, Übernahme von Hypotheken, Tag der Übergabe (das ist der Zeitpunkt zu dem Besitz, Nutzen und Lasten an den Käufer übergehen), Auflagen, Bewilligung und Beantragung einer Auflassungsvormerkung, sowie gegebenenfalls Vorkaufsrechte, Wiederkaufsrechte und langfristige Forderungen wie Renten und Erbbauzinsen.

Mit Abschluß des Kaufvertrages ist der Käufer noch nicht Eigentümer - erst dann, wenn der Kaufvertrag von beiden Seiten erfüllt ist, geht das bebaute oder unbebaute Grundstück in das Eigentum des Käufers über. Der Kaufvertrag wird erst durch die Auflassung erfüllt. Sie ist die zur Übereignung eines Grundstücks erforderliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück (BGB § 925). Die Auflassung ist ein dinglicher Vertrag - Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass das Eigentum übergeht.
Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist,  ist das Grundstück gesperrt. Deshalb sollte der Verkäufer eine Auflassung erst dann bewilligen, wenn die Zahlung des Kaufpreises gesichert ist.
Haben die Vertragsparteien die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt und liegen Auflassung und Unbedenklichkeitsbescheinigung (Zahlung der Grunderwerbssteuer) des Finanzamtes, Löschungsbewilligungen usw vor, kann die Eintragung in das Grundbuch erfolgen

Tipps für BauherrenTipps

Lassen Sie als Verkäufer in den Kaufvertrag für den Fall der Nichteinhaltung des Vertrages durch den Käufer eine Rückabwicklungsklausel aufnehmen. - Sollte diese Klausel nicht im Kaufvertrag enthalten sein, ist es erheblich aufwändiger und zeitraubender den Vertrag rückabzuwickeln, sofern die Auflassungsvormerkung bereits eingetragen ist.

Machen Sie im Kaufvertrag möglichst keine Zusicherung der exakten Wohn- oder Nutzflächen, wenn Sie sich nicht wirklich sicher sind  (z B “511, 34 qm Gesamtwohnfläche”). Auch bei “ca.-Angaben” im Kaufvertrag können Ansprüche gestellt werden, wenn die tatsächlichen Flächen davon abweichen. Bei Abweichung zu den vertraglich  zugesicherten Flächen kann es Ihnen passieren, dass der Kaufpreis nachträglich gemindert wird.

Als Käufer sollten Sie sich zusichern lassen, dass das Grundstück altlastenfrei ist - die Entsorgung kann teuerer werden, als der Ankauf.

Tipps für BauherrenTipp

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