Die Mieterhöhung

Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Miete im Gegensatz zu Wohnungen, die mit öfftl. Mitteln finanziert wurden - hier gilt die Kostenmiete gem. Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) - die Miete frei vereinbaren und auch erhöhen.
Die Vorausssetzungen für eine Mieterhöhung sind jedoch vom Gesetzgeber exakt festgelegt und orientieren sich am Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Bei dem Mieterhöhungsverlangen sollte in jedem Fall die Kappungsgrenze beachtet werden!

Gründe für eine Anpassung der Miete können sein:

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe Mietspiegel Ihrer Gemeinde)
gestiegene Betriebskosten
gestiegene Kapitalkosten (nach Inkraft treten der Mietrechtsreform nicht mehr zulässig)
durchgeführte Modernisierungen

Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Um ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen hat der Vermieter jedoch nicht das Recht, die Miete einseitig neu festzulegen. Er ist auf die Zustimmung des Mieters angewiesen und hat eine ganz bestimmte Form des Mieterhöhungsverlangens zu beachten. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% (neu ab 01.09.2001) werden.
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich darlegen und muss es begründen.
Eine transparente Möglichkeit ist hierbei, die Forderung mit Hinweis auf den Mietspiegel zu stützen und die Wohnung gem. ihrer Lage und Ausstattung in die entsprechende Kategorie einzuordnen. Alternativ hierzu oder wenn kein Mietspiegel in der Gemeinde vorliegt besteht die Möglichkeit, die Mieterhöhung über ein Sachverständigen-Gutachten oder die eindeutige Benennung von 3 Vergleichswohnungen durchzuführen

Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten

Diese Erhöhungsverlangen wird in der Praxis kaum vorkommen, da die Betriebskosten zwar Bestandteil des Mietvertrages, sind jedoch üblicherweise über eine Umlage abgerechnet werden und somit grundsätzlich eine variable Grösse darstellen.

Mieterhöhung zwecks Modernisierung

Werden die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, Energieeinsparungsmassnahmen durchgeführt oder wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, kann der Vermieter die für die Modernisierungsmassnahme aufgewendeten Mittel über eine Mieterhöhung mit 11% p.a.anteilmässig auf die Mieter umlegen.
Beispiele: Einbau von Isolierglas oder Verbundfenstern (unter Umständen anteilig Instandsetzung), Einbau eines Bades, Wärmedämmung an der Fassade oder des Daches, Anbau eines Balkones oder sogar Verstärkungen der elektrischen Leitungen.
Wichtig: Der Vermieter muss die Mieter mindestens 2 Monate vor Beginn der Arbeiten exakt über die bevorstehenden Maßnahmen schriftlich informieren (Berechnungen dem Mieterhöhungsverlangen beifügen).

Zustimmung und Fälligkeit der neuen Miete

Der Mieter hat eine Zustimmungs- und Überlegungsfrist. Erfolgt keine Zustimmung, muß der Vermieter innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen.
Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen (Zugang bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, sonst verschiebt sich der Zahlungstermin der neuen Miete um einen weiteren Monat) zustimmt, muss er die neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens entrichten.
Beispiel: Zugang bis 3. Mai, neue Miete fällig ab dem 1. August.

Kündigungsrecht des Mieters

Nach einem Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Mieter den Mietvertrag bis zum Ablauf des 2. Monats der auf den Zugang des Verlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Wird die Miete auf Grund von Modernisierungen erhöht hat der Mieter die Möglichkeit, spätestens am 3. Werktag des Monats von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Klage auf Zustimmung

Stimmt der Mieter der Erhöhung der Miete nicht oder nur teilweise zu hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters auf Zustimmung zu verklagen.
 

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