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Die ModernisierungModernisierung: Bei der geplanten Durchführung von Modernisierungsmassnahmen gibt es einiges zu beachten! - Wir haben die wesentlichen Voraussetzungen in einem 8 Punkte Diagramm zusammengefasst.

1.) Bei welchen Massnahmen handelt es sich um eine Modernisierung?

Nach § 555b, BGB, bezeichnet man als Modernisierung bauliche Veränderungen:

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Punkt 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Beispiele:

- Wärmedämmung der Außenwände, der Kellerdecken, Dächer und Fenster, wenn dadurch eine wesentliche Energieeinsparung erreicht wird

- Einbau einer neuen Heizungsanlage, wenn dadurch eine wesentliche Energieeinsparung erreicht wird

- Verbesserung des Schallschutz durch Einbau Schallschutzfenster

- Anbau von Balkonen

- Barrierefreier Umbau Bad/WC

- WC- Spülkästen mit Energiespartaste


2.) Was gehört nicht in die Modernisierungsumlage?

ImmoPilotReparaturen haben in der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung nichts zu suchen!

Diese Arbeiten werden oft im Zusammenhang mit der Modernisierung durchgeführt, können aber durch den Vermieter nicht auf den Mieter umgelegt werden.(§ 555 a, BGB). Die hierfür anfallenden Kosten müssen also von der Gesamtrechnung abgezogen werden. Siehe Urteil Bundesgerichtshof.

Beispiele:

- Austausch von alten und defekten Holzfenstern gegen Kunststofffenster mit Isolierglas. - Hier müssen die fiktiven Kosten für die Reparatur der Holzfenster von den Gesamtkosten abgezogen werden.
- Austausch der alten Isolierglasfenster gegen neue Isolierglasfenster. Hierbei müsste der Vermieter nachweisen, dass durch  die "neuzeitliche" Bauart der Iso-Fenster eine erhebliche Energieeinsparung gegenüber der bisherigen Bauart erzielt wird.

3.) Um wie viel erhöht sich die Miete nach Modernisierung?

I
m freifinanzierten Wohnungsbau kann die Jahresmiete um 11 % der umlagefähigen Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559, BGB). Von diesen kosten müssen vorab die Kosten für die ersparten Erhaltungsmassnahmen (Instandhaltung/Instandsetzung) abgezogen werden.

Alternativ zu der 11%-igen Mieterhöhung ist auch eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) - mit  der aufgrund Modernisierung nun verbesserten Ausstattung - möglich (§ 558, BGB). Diese Vorgehensweise rechnet sich aber meist nicht besser, als die Erhöhung um die zuvor genannten 11%.
Bei öffentlich geförderten Wohnungen muss der geplanten Mieterhöhung durch das zuständige Wohnungsamt zugestimmt werden.

4.) Wie muss die Modernisierung durch den Vermieter angekündigt werden?

Die Modernisierung muss dem Mieter gemäss § 555, a - f, BGB, spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten zugehen, und mindestens über folgende Angaben verfügen:

Art und Umfang der Arbeiten, Beginn der Arbeiten, voraussichtliches Ende der Arbeiten, Gesamtkosten der Arbeiten, die auf den Mieter entfallenden Kostenanteile, und die - bei Energieeinsparmassnahmen - durch die Massnahme zu erwartende Einsparung (neue reduzierte Betriebskostenvorauszahlung).
Achtung: Bei Maßnahmen (Bagatellmassnahmen), die nur zu einer geringen Mieterhöhung führen, und nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Wohnung des Mieters haben (z. B. Einbau von Rauchmeldern), entfällt die 3 monatige Ankündigungsfrist.

5.) Ab wann muss die neue Miete gezahlt werden?

Die Mieterhöhung gilt ab dem dritten Monat, der auf die Ankündigung der Mieterhöhung folgt (§ 559 b, Abs. 2, BGB). Beispiel: Zugang der Mieterhöhungserklärung bei dem Mieter am 09.02.2015 - die höhere Miete wird dann ab dem 01.05.2015 fällig.

6.) Widerspruch?

Sollten Härtegründe vorliegen,die gegen eine Modernisierung sprechen, ist eine Frist vorgesehen, innerhalb der ein Widerspruch erfolgen muss. Diese Frist endet zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555, Abs. 3, BGB). Allerdings sind die möglichen Härtegründe starkt eingeschränkt. Beispiel für einen Härtegrund: Akute lebensbedrohende Krankheit des Mieters.

7.) Mietminderung?

Mietminderung ist auch wg. Baulärm und Bauschmutz bei energetischen Massnahmen in den ersten 3 Monaten der Bauzeit ausgeschlossen. - Bei anderen Modernisierungen sind Mietminderungen möglich, bedürfen aber einer ausreichenden Grundlage.

Besonderheiten8.) Besonderheiten

- Eine Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahme bedarf nicht der Zustimmung des Mieters, der Vermieter muss sich daher das Einverständnis für die Massnahme nicht vom Mieter einholen.
- Ist eine Staffelmietvertrag abgeschlossen, der eine jährliche Mieterhöhung mit einem Euro Betrag enthält, ist keine weitere Mieterhöhung wg. Modernisierung möglich.
- Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, welches er bis zum Ende des auf die Modernisierungsankündigung folgenden Monats ausüben muss.

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Urteil: Nicht alle Kosten, die im Zuge der Modernisierung anfallen, dürfen umgelegt werden

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