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Crowdfinvessting 2.0  - Immobilieninvest im SchwarmCrowdinvesting 2.0: Immobilienfinanzierung im Schwarm - Der Zugang zum Immobilienmarkt ist auch für Kleinanleger realisierbar
Quelle: Crowdinvesting 2.0 von Dr. Thomas Schneider, Mitgründer und Chief Investment Officer von BrickVest

Zusammenfassung: Crowdfunding hat sich von einem alternativen Finanzierungsmodell für kleine Unternehmen und Einzelprojekte zu einem ausgeklügelten Modell der Eigenkapitalbeschaffung entwickelt, welches mittlerweile auch von größeren Unternehmen genutzt wird. Immobilien-Crowdfunding startete ebenfalls über diesen Weg, indem vor allem kleine Immobilienentwickler, oft dank lokaler Investoren, Zugang zu Kapital erhielten, welcher ihnen durch die Banken bislang verwehrt wurde. Obwohl dieses Modell recht erfolgreich war, hat es auch seine Grenzen, nicht zuletzt aufgrund eines Mangels an Transparenz und Skalierbarkeit. Doch das Grundprinzip der Bündelung von Kapital hat das Potenzial mehr Investoren den Zugang zu professionellen Immobilieninvestments zu ermöglichen: Hier kommt das Immobilien Crowdfunding 2.0 ins Spiel. Dieses Modell bietet Anlegern erstmals Zugang zu Immobilieninvestments von institutioneller Qualität in einem regulierten und transparenten Umfeld.

Crowdinvesting 2.0
Crowdfunding ist für Investoren und Unternehmen gleichermaßen zu einem Schlagwort geworden. Die Natur dieser Beziehung zwischen Investoren und Unternehmen entwickelt sich weiter und wird durch technische Innovationen zunehmend anspruchsvoller. In Großbritannien lag die durchschnittliche Wachstumsrate des alternativen Finanzmarktes von 2011-2013 bei 75 Prozent - ein stark reguliertes Umfeld befindet sich mitten im Umbruch. Jetzt wo Crowdfunding der ersten Generation sich zum Crowdfunding der zweiten Generation wandelt, ist es an der Zeit, die negativen Stigmata zu überwinden, insbesondere hinsichtlich der Skalierbarkeit, um diese Form von Kapitalbeschaffung und ihre Verdienste als eigenständiges Geschäftsmodell offen zu diskutieren . Als Nische hat sich Immobilien-Crowdfunding im Gleichschritt mit der breiten Landschaft weiterentwickelt, obwohl es beim Thema Skalierbarkeit wahrlich noch Aufholbedarf gab. Immobilien-Crowdfunding 2.0 wird dieses Problem lösen, indem es sich zu einer regulierten Plattform transformiert, welche Investoren den Zugang zu einer Vielzahl von professionellen Produkten mit einem höheren Level an Transparenz bietet.   

Das Vorgängermodell - nennen wir es “Crowdfunding 1.0” - zeichnete sich durch kampagnenzentrierte, lokale Initiativen aus. Die Kapitalsuchenden, unabhängig von ihren Fähigkeiten und Kompetenzen, operierten auf einem niedrigen Level und wären für die meisten Banken nicht kreditwürdig gewesen. Eine Reihe von Faktoren haben dazu geführt, dass Investoren gewillt waren die Risiken, die mit diesen Investments verbunden sind, zu akzeptieren – wie beispielsweise Ortskenntnisse oder eine persönliche Verbindung zu dem jeweiligen Unternehmer. Noch wichtiger jedoch ist, dass die meist geringe Kapitalbindung von gerade mal nur ein paar Hundert Dollar Investoren risikofreudiger gemacht hat und damit eine entsprechende Skalierbarkeit verhinderte. Crowdfunding 1.0 war oft gleichermaßen ein Hobby und Testballon von Unternehmen und Investoren; und als Ergebnis wurden die Möglichkeiten der Skalierbarkeit von vielen für dieses Fundraising-Modell in Frage gestellt.

Investments und Finanzierungen dieser Form waren auf nationaler Ebene über alle Regionen und Anlageklassen hinweg allgegenwärtig. Dieser Umstand erregte die Aufmerksamkeit der Regulierungsbehörden, die nicht länger leugnen konnten, dass Crowdfunding eine Finanzdienstleistung ist, die es in Bahnen zu lenken galt. Im Jahre 2012 führte das in den USA erlassene Existenzgründungsgesetz dazu, dass eine neue Ära der Demokratisierung von Investitionen begann: Business oder Crowdfunding. „Crowdfunding 2.0“ ist durch einen höheren Grad an Professionalität sowie einem entsprechenden Rechtsrahmen gekennzeichnet, der es dem Modell erlaubte von Deals auf dem Level kleiner und mittelständischer Unternehmen auf institutionelle Größen aufzusteigen. In Großbritannien hatte anteilbasiertes Crowdfunding von 2011-2013 eine durchschnittliche Wachstumsrate von 371 Prozent. Dem stand lediglich ein durchschnittliches Wachstum von 20 Prozent im selben Zeitraum von den traditionelleren 1.0-Modellen  gegenüber. Die Antwort der britischen Finanzaufsichtsbehörde FCA zu dieser wachsenden Popularität war die Veröffentlichung eines Regulierungsansatzes und entsprechende rechtliche Instrumente für Crowdfunding im März 2014 . Dieses zunehmend regulierte Umfeld führte zu einer stetigen Professionalisierung sowohl der Crowd  als auch den Deal-Sponsoren, die sich stärker in die neue alternative Form von Finanzierung einklinken.     

Wie passen Immobilien also nun in diese breitere Crowdfunding-Geschichte rein? Immobilien-Crowdfunding 1.0 - nach wie vor das vorherrschende Modell - erreichte die Szene erst später, da Immobilien einer inhärent komplizierten Anlagenklasse angehören. Immobilien Crowdfunding 1.0 fokussiert sich vor allem auf kleinere Projekte von meist lokalen Immobilienentwickler, denen es oftmals an den entsprechenden Kriterien, wie z.B. Reporting Standards, Eigenmittel und/oder Erfahrung mangelt, um einen Kredit zu erhalten oder Kapital von professionellen Investoren zu gewinnen. Bisher sind nur kleinere und weniger anspruchsvolle Investoren gewillt solche Mängel und die damit verbundenen Risiken zu akzeptieren. Sicherlich ist dieses Geschäftsmodell dennoch von Wert, da es sich trotz dieser Mängel oft um versierte Unternehmer handelt, die durchaus attraktive und nachhaltige Renditen erzielen. Dessen ungeachtet haben die zuvor genannten Einschränkungen das Immobilien-Crowdfunding 1.0 zu einer mit den Bedürfnissen professioneller Investoren inkompatiblen Form von Investment gemacht und das Geschäft dementsprechend daran gehindert sich zu skalieren.    

Die mit der neuen Regulierung einhergehende Verschärfung der Reporting-Anforderungen  erhöhte merklich die Professionalität und Transparenz im Crowdfunding-Sektor. Dies führte dazu, dass zum einen immer mehr professionelle Deal Sponsoren das Potenzial von Crowdfunding als neue Quelle der Kapitalbeschaffung erkennen und zum anderen sich die Investoren wohler fühlen größere Summen von Kapital über dieses neue Medium zu investieren. Mit dieser Dynamik im Rücken wird nicht nur das Volumen im Crowdfunding 2.0 insgesamt größer, sondern auch die Produktvielfalt, welche das Investitionsspektrum auf Immobilienkredite, Mezzaninkapital sowie offenen und geschlossenen Fonds erweiterte. Crowdfunding 2.0 hat das Potential den derzeitigen Offline-Real-Estate-Investmentmarkt online zugänglich zu machen.

Die mit dem Crowdfunding 2.0 einhergehenden technologischen Innovationen werden den traditionellen Immobilien-Investmentmarkt nicht nur nachhaltig verändern, sondern auch verbessern. So wie Peer-to-Peer Kredite und Online-Brokerage es bereits getan haben, können Online-Real-Estate-Investment -Plattformen die gleichen Produkte anbieten wie die Offline-Welt, jedoch mit mehr Transparenz, schnelleren Reaktionszeiten und mit deutlich geringeren Kosten.

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