Checkliste Ferienhauskauf

Ihre Vorprüfung

Markieren Sie, was für Ihr Wunschobjekt bereits geklärt ist - nicht nur "wie besichtigt", sondern mit Unterlagen und verbindlicher Auskunft belegt.

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Stand Ihrer Vorprüfung 0%

01Zulässige NutzungZunächst klären, ob Ihr pers. Nutzungsplan am präferierten Standort erlaubt ist.

02Eigentum & RegelnErbpacht, Vermietungsregeln und Parkordnung (bei VvE die Satzung und Statuten) als Nächstes prüfen.

03Kosten & SteuernNebenkosten, Gebühren, MwSt.-Satz und Rücklagen realistisch rechnen.

04BauzustandSubstanz, Genehmigungen, Instandhaltungsbedarf und Risiken zuletzt vertiefen.

Nutzung & Wohnsitz

Die wichtigste Frage zuerst: Darf das Objekt tatsächlich so genutzt werden, wie Sie es planen?

Zuerst klären

Zulässige Nutzungsart geprüftPflicht In Zeeland gibt es Gemeinden mit reiner Dauerwohnpflicht und Vermietungseinschränkungen - und Ferienparks, in denen permanentes Wohnen explizit untersagt ist. Beides schließt Ihren Plan im Zweifel aus. Fragen Sie bei der Gemeinde (bestemmingsplan) und beim Parkbetreiber nach: Ist Dauerwohnen (Eigennutzung) erlaubt? Ist touristische Vermietung erlaubt? Vermietungsregeln geprüftPflicht Manche Parks schreiben eine Pflichtvermietung über einen Verwalter vor, andere begrenzen die Eigennutzung auf wenige Wochen (tlw. nur in vermietungsschwachen Zeiten) im Jahr. Eigennutzung geprüftPflicht Wer regelmäßig selbst nutzen möchte, sollte die zulässigen Eigennutzungstage vor dem Kauf kennen. Diese Möglichkeit soll schriftlich vorliegen. Parkordnung geprüft Versteckte Einschränkungen - etwa ein Vermietungszwang über einen bestimmten Anbieter und Auftragszwang über Servicepartner - frühzeitig erkennen und bewerten.

Eigentum & Vertrag

Hier ist festgelegt, wem das Grundstück und die Immobilie tatsächlich gehört (Volleigentum/Teileigentum/VvE/freie Entscheidung) und worauf Sie sich vertraglich einlassen.

Rechtliche Basis

Eigentumsform geklärtPflicht Bei z. B. Erbpacht gehört Ihnen das Grundstück nicht. Restlaufzeit, jährlicher Erbpachtzins und Verlängerungsbedingungen wirken sich direkt auf Wert und Finanzierbarkeit aus. Das gilt in bestimmten Fällen auch für eine VvE. Erbpacht (erfpacht) bedeutet: Sie kaufen nur das Gebäude, das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbpachtgebers - Sie haben nur ein Nutzungsrecht auf bestimmte Zeit. Prüfen Sie Restlaufzeit, Erbpachtzins und ob eine Verlängerung garantiert ist. Bestehende Genehmigungen geprüftPflicht Veranden, Anbauten oder Schuppen ohne Baugenehmigung sind in älteren Ferienhäusern keine Seltenheit - und können beim Wiederverkauf oder bei der Versicherung der Immobilie zum Problem werden. Künftige Umbauten geprüft Gemeinde, Park oder Eigentümergemeinschaft (VvE) können eigene Grenzen setzen, die über das normale Baurecht hinausgehen. (Gemeinderegeln, Satzung und Statuten prüfen) Unterlagen und Vertrag geprüftPflicht Erst wenn die relevanten Kaufdokumente vorliegen, lässt sich eine Einschätzung wirklich belegen statt nur vermuten. VvE-Statuten geprüft Statuten und Protokolle der letzten Jahre zeigen, ob Streit, Abhängigkeiten, Sanierungsstau oder ungeklärte Kosten im Raum stehen. - Dann kann es teuer werden. Die VvE (Vereniging van Eigenaars) ist die Eigentümergemeinschaft z. B. eines Grundstücks oder der Gemeinschaftsflächen. Lesen Sie die letzten drei Jahresprotokolle: Wiederkehrende Diskussionen über Geld oder Sanierung sind ein Warnsignal.

Unterlagen, die vor der Zusage vorliegen sollten

VvE-Protokolle der letzten drei Jahre und Jahresabrechnungen (bei VvE)
Mehrjahres-Instandhaltungsplan (MJOP), falls vorhanden (bei VvE)
Katasterauszug und Eigentumsnachweis
Entwurf des Kaufvertrags (koopovereenkomst)
Park-/Servicevertrag, Nutzungsordnung und Vermietungsbedingungen (bei Ferienpark)
Baugenehmigungen für bestehende An- und Umbauten
Nachweise über bekannte Mängel und letzte Sanierungen
WOZ-Bescheid der Gemeinde (relevant für Steuern)

Lage, Bauzustand & Risiko

Die technische, nachhaltige Qualität eines Objekts liegt vor allem in Dach, Feuchtigkeit, Haustechnik und Standortrisiko – nicht im ersten Eindruck bei der Besichtigung.

Substanz & Standort

Bauzustand geprüftPflicht Küstenklima beschleunigt Feuchtigkeits- und Korrosionsschäden. Ein bouwkundige keuring vor Kaufabschluss zahlt sich fast immer aus. Lage und Strandnähe geprüftPflicht Lage, Lage, Lage - die "3 L" bei der Vermarktung. Attraktivität, Lage, Alltagstauglichkeit und Nachfrage bei Vermietung hängen eng zusammen. Wasser- und Sturmrisiko geprüft In Zeeland ein naheliegender, aber oft übersehener Prüfpunkt – inklusive der Frage, ob und zu welchen Konditionen sich das Objekt überhaupt versichern lässt. Energielabel geprüft Der Verkäufer muss ein Energielabel vorlegen - relevant für Betriebskosten, Modernisierungsbedarf und zunehmend für die Vermietbarkeit. Technik und Ausstattung geprüft Bestehender Komfort entscheidet mit über Investition vor Einzug, Eigennutzung und Vermietbarkeit. Erreichbarkeit und Parkplatz geprüft Ein vermeintlich idyllischer Ort kann sich als im Nachhinein als hinderlich erweisen, wenn Zufahrten saisonal überlastet sind oder Mieter keinen Parkplatz finden.

Bereit für den nächsten Schritt?

Sobald Sie alle Pflichtfelder abgehakt haben, haben Sie eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Sichern Sie Ihre Ergebnisse oder kontaktieren Sie uns für eine professionelle Bewertung.

Fragen zum Immobilienkauf?

Haftungsausschluss: Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung bei der Suche nach einer Ferienimmobilie in Zeeland und basieren auf dem Kenntnisstand 2026. Sie ersetzen keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Angaben zu Erbpacht, Box-3-Steuer, Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuersätzen, Parkvorgaben, VvE-Regelungen, Vermietbarkeit, Versicherbarkeit oder Vertragsdetails ändern sich und sollten im konkreten Einzelfall mit Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt geprüft werden. Grundsätzlich gilt: Letztlich ist der Käufer selbst für die Prüfung des Objekts verantwortlich (Caveat emptor).

Was eine attraktive Immobilie wirklich optimal macht, sieht man oft erst auf den zweiten Blick

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