Real Estate

Zusammenfassung (Executive Summary)

Der Ferienimmobilienmarkt in Zeeland zeigt gegenüber der außergewöhnlich starken Nachfragephase der Jahre 2020 bis 2022 deutliche Veränderungen. Nach der Boomphase 2020–2022 hat sich die Provinz als eine der ersten Regionen der Niederlande zu einem Käufermarkt entwickelt (NVM Jaaroverzicht 2025). Das Angebot stieg 2025 um 28 %, während die Preise um 9 % sanken (NVM Jaaroverzicht 2025). Gleichzeitig erhöhen steuerliche Änderungen, darunter Box 3 und der Mehrwertsteuersatz von 21 % für Kurzzeitvermietung, sowie kommunale Vorgaben die Anforderungen an Eigentümer und Investoren. Aus den verfügbaren Marktdaten und regionalen Beobachtungen ergibt sich das Bild eines zunehmend differenzierten Qualitätsmarktes, in dem Preis, Zustand, laufende Kosten und rechtliche Nutzbarkeit stärker über den Verkaufserfolg entscheiden.

Markteinordnung: Ein Käufermarkt bedeutet nicht automatisch flächendeckend sinkende Preise. Verkäufer können Angebote zurückziehen, Verkäufe verschieben oder Immobilien weitervermieten. Entscheidend ist daher die Entwicklung je Teilmarkt, Lage, Objektart und Nutzungskonzept. - Wer den Markt permanent beobachtet, kann jedoch durchaus ein "Schnäppchen" machen, da viele der Verkäufer, die Ihre Objekte bereits länger anbieten, mittlerweile zu nicht unerheblichen Preisnachlässen bereit sind.

-9 %

Preisrückgang Zeeland (2025 ggü. 2024)

+28 %

Angebotssteigerung Zeeland (2025)

84 Tage

Ø Verweildauer bis Verkauf (landesweit)

7,78 %

Box 3 fiktive Rendite ab 2026

1. Statistische Preis- und Marktentwicklung

1.1 Landesweite Entwicklung (Niederlande)

Jahr	Ø Verkaufspreis	Veränderung	Anzahl Verkäufe
2022	~€ 210.000	+15 %	~5.600
2023	€ 228.000	+8,5 %	3.718
2024	€ 246.000	+7,8 %	4.154
2025	€ 247.000	+0,4 % (stabil)	4.273

Quellen: NVM/brainbay Jahresbericht 2024 & 2025; Kadaster

1.2 Regionale Preisentwicklung Zeeland

Zeeland mit zunehmenden Käufermerkmalen: Zeeland gehört zu den Regionen, in denen das größere Angebot und die längeren Vermarktungszeiten die Verhandlungsposition der Käufer stärken (NVM Jaaroverzicht 2025). Das Angebot stieg um 28 %, die Preise sanken um 9 %, und die Anzahl der Verkäufe ging zurück (Vastgoed Insider 2025).

Preisentwicklung 2025 nach Region (in % zum Vorjahr)

Region	Preisentwicklung 2025	Ø Preis	Marktlage
Zeeland	−9 %	~€ 377.000	Markt mit Käufermerkmalen
Waddeneilanden	+11 %	€ 519.000	Verkäufermarkt
Drenthe	+10 %	€ 200.000–250.000	Wachstum
Friese/Overijsselse Meren	+13 %	~€ 280.000	Wachstum
Brabant	+8 %	~€ 230.000	Knappes Angebot
Limburg	+5 %	~€ 200.000	Niedrigeres Preisniveau

Quellen: NVM Jaaroverzicht 2025; HLN.be 2025

Fünf-Jahres-Trend: Über einen Zeitraum von fünf Jahren sind Ferienimmobilien in den Niederlanden durchschnittlich um ca. 40 % teurer geworden (NVM Jaaroverzicht 2025). In Zeeland stiegen die Preise in der Boomphase zwischen 2020 und 2022 um mehr als 30 % - Diese hohen Preissteigerungen der Vorjahre erschweren heute bei einzelnen Objekten eine marktgerechte Preisfindung (Zeelandguide.com)

2. Käuferverhalten & Verkaufsdynamik

2.1 Verweildauer bis zum Verkauf

84 Tage

Durchschnittliche Vermarktungsdauer (2025)

32 Tage

Vergleich: reguläre Kaufwohnung (Vergleich)

~7 Monate

Durchschnittliche Angebotsdauer (NVM 2024)

1–2+ Jahre

Beobachtete Dauer bei einzelnen Zeeland-Objekten

Die durchschnittliche Verweildauer einer Ferienimmobilie beträgt 84 Tage - deutlich länger als bei regulären Kaufwohnungen (32 Tage) (NVM Jaaroverzicht 2025). Nach dem NVM-Bericht 2024 standen Ferienimmobilien im Durchschnitt über 7 Monate zum Verkauf. Nach regionalen Marktbeobachtungen befinden sich in Zeeland einzelne Objekte über ein bis zwei Jahre oder länger im Angebot. Solche langen Vermarktungszeiten sind jedoch nicht mit einem tatsächlichen Leerstand gleichzusetzen (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026).

2.2 Preisreduzierungen & Verhandlungsspielraum

Kennzahl	2023	2024	2025	Trend
Verkauf unter letztem Angebotspreis	~65 %	~65 %	~70 %	↑ Steigend
Durchschnittliche Differenz zum Angebotspreis	3,0 %	2,9 %	3,4 %	↑ Steigend
Verkauf über Angebotspreis	~15 %	~15 %	~15 %	→ Stabil
Verkauf über Angebotspreis in Zeeland	14 %	9 %	<5 %	↓↓ Stark fallend

Quellen: NVM Jaaroverzicht 2024, NVM Jaaroverzicht 2025

Zunehmender Anpassungsbedarf bei Angebotspreisen: In Zeeland ist das Überbieten von 14 % (2023) auf nur noch 9 % (2024) gesunken (NVM Jaaroverzicht 2024). Regionale Marktbeobachtungen zeigen bei länger angebotenen Immobilien teilweise deutliche Preisreduzierungen (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026).

2.3 Käuferverhalten im Wandel

Shift von Investoren zu Eigennutzern: Die Nachfrage verschiebt sich sichtbar von Kapitalanlegern hin zu privaten Käufern, die die Wohnung selbst (teilweise) nutzen wollen (NVM Jaaroverzicht 2025).
Hoher Eigenkapitalanteil: Nach Angaben des NVM finanzieren rund 75 % der privaten Käufer ohne Hypothek. Dadurch reagiert dieses Marktsegment weniger unmittelbar auf Zinsänderungen; zugleich bleibt der Kreis finanzierungsabhängiger Käufer begrenzt (NVM Jaaroverzicht 2025).
Käufer prüfen genauer: Käufer nehmen sich wieder mehr Zeit, vergleichen stärker und verhandeln konsequenter. Für Verkäufer gewinnt deshalb eine realistische Preis- und Zustandsbewertung an Bedeutung (NVM Jaaroverzicht 2025).
Kleinere Wohnungen bevorzugt: Die durchschnittliche Wohnfläche ist in 5 Jahren von 75 m² auf 69 m² gesunken (NVM Jaaroverzicht 2024).
Deutsche & flämische Käufer: In Zeeland (besonders Walcheren) kaufen traditionell viele Deutsche und zunehmend auch Flamen (NVM Jaaroverzicht 2024). In Zeeuws-Vlaanderen sind besonders belgische Käufer aus der Grenzregion aktiv (Verhage-Lemahieu Maklers).
Neubauprojekte: Regionale Marktbeobachtungen deuten darauf hin, dass Kaufentscheidungen bei einzelnen Projekten häufiger verschoben oder nicht abgeschlossen werden. Als Gründe kommen insbesondere Finanzierungskosten, Steuerbelastung und hohe Gesamtpreise in Betracht (eigene Marktbeobachtung, Stand Juli 2026).

3. Steuerliche Belastungen

Steuerbelastung als wichtiger Verkaufsgrund: In Marktberichten und Medienbeiträgen wird die gestiegene steuerliche Belastung neben höheren laufenden Kosten häufig als wesentlicher Verkaufsgrund genannt (Taxlive.nl 2026). Damit verschlechtert sich bei vielen Objekten das Verhältnis zwischen Eigennutzen, Vermietungsertrag und laufender Belastung (Taxlive.nl 2026).

3.1 Box 3 – Vermögensabgabe (2025 vs. 2026)

Parameter	2025	2026	Änderung
Fiktive Rendite „übrige Vermögenswerte"	5,88 %	7,78 %	↑ +1,90 %-Punkte
Steuersatz Box 3	36 %	36 %	→ gleich
Rechnerischer Bruttoeffekt vor Freibeträgen, Schulden und Gegenbeweis	~2,12 %	~2,80 %	↑ +0,68 %-Punkte
Steuerfreies Vermögen (alleinstehend)	€ 57.684	€ 51.396	↓ −€ 6.288
Steuerfreies Vermögen (Partner)	€ 115.368	€ 102.792	↓ −€ 12.576

Quellen: SecondHome.nl 2025/2026; Raisin.com 2026; Belastingdienst 2026

Wichtiger Rechenhinweis: Die dargestellten Prozentsätze sind keine pauschale Steuer auf den vollständigen WOZ-Wert. Die tatsächliche Box-3-Belastung hängt unter anderem vom gesamten Vermögen, Freibeträgen, steuerlich berücksichtigten Schulden, der Eigentumsquote und gegebenenfalls dem Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Ertrags ab.

Jährliche Steuerlast im Vergleich (Beispielobjekt WOZ-Wert € 792.000)

3.2 Rechenbeispiel: Ferienimmobilie in Gemeinde Veere (Zeeland)

Position	Betrag
Angebotspreis	€ 1.200.000
WOZ-Wert	€ 792.000
Kaufpreis (angenommen)	€ 1.100.000
Overdrachtsbelasting (8 %)	€ 88.000
Box 3 – vereinfachte Modellrechnung vor Freibeträgen, Schulden und Gegenbeweis	~€ 22.187 / Jahr
Forensenbelasting (Gemeinde Veere)	€ 1.107 / Jahr
OZB + Rioolheffing	variabel, ca. € 800–1.500 / Jahr
Vereinfachte jährliche Belastung im Modellfall	~€ 24.100–24.800 / Jahr

Quelle: EenHuisInHetBuitenland.nl 2025; Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026

Zusammensetzung der jährlichen Gesamtkosten (Beispielobjekt Veere, 2026)

3.3 Kaufnebenkosten im Überblick (Stand 2026)

Kostenposition	Höhe	Hinweis
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)	8 %	Für Zweit-/Ferienwohnungen; allgemeiner Satz 2026
Maklerkosten (Verkäufer)	1,25 % – 2,5 %	Üblicherweise vom Verkäufer getragen
Notar	ab ca. € 1.000	Für Kaufvertrag und Übertragung
Grundbucheintrag (Kadaster)	€ 500 – € 1.000	Registrierung Eigentumsübergang
Wertermittlung (Taxatie)	ca. € 500	Bei Finanzierung erforderlich
Übersetzer (Notartermin)	ca. € 200 / Partei	Pflicht bei nicht-niederländischsprachigen Parteien
Bankkosten (Hypothek)	€ 600 – € 1.000	Bearbeitung, Beratung, Hypothekenbestellung

Quelle: Nieuwvliet-StPierre.com 2026

3.4 Weitere Steueränderungen ab 2026

BTW-Erhöhung: Der MwSt-Satz für Kurzzeitvermietung beträgt ab dem 1. Januar 2026 21 % (zuvor 9 %). Für Mobilheime und ausgestattete Lodge-Zelte gilt ebenfalls der Satz von 21 % .
Overdrachtsbelasting beträgt 8 %: Der Satz für Zweitwohnungen beträgt 2026 einheitlich 8 % (aktuelle Gesetzeslage 2026).
Wet Werkelijk Rendement (voraussichtlich 2028): Ab 2028 soll die Besteuerung von fiktivem auf den tatsächlichen Ertrag umgestellt werden. Viele Eigentümer wollen das nicht abwarten und verkaufen jetzt.
Toeristenbelasting: Die Höhe wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt und kann sich jährlich ändern. Für belastbare Berechnungen ist deshalb stets der zum Aufenthaltszeitpunkt geltende Gemeindetarif heranzuziehen.

4. Hohe Nebenkosten & Parkkosten

Neben den Steuern tragen weitere laufende Kosten erheblich zur Gesamtbelastung bei (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026):

Kostenposition	Beschreibung	Ø Kosten/Jahr
Servicekosten / VvE	Instandhaltung Parkinfrastruktur, Gemeinschaftseinrichtungen	€ 1.500–4.000
Erfpacht (Erbpacht)	Bei ~10 % der Verkäufe; Ø ca. € 2.000/Jahr; teils variabel	~€ 2.000
OZB (Grundsteuer)	Gemeindliche Immobiliensteuer	€ 300–800
Rioolheffing	Kanalisationabgabe	€ 200–400
Forensenbelasting	Nur in manchen Gemeinden (z. B. Veere, Wassenaar)	€ 500–1.500
Toeristenbelasting	Tourismusabgabe (bei Vermietung an Gäste weiterberechenbar)	€ 1,50–3,00/Person/Nacht
Vermietungskosten	Bei Vermietung über Organisation: 20–30 % der Mieteinnahmen	20–30 % der Mieteinnahmen
Energie & Wartung	Deutlich gestiegene Kosten	€ 1.000–2.500
Versicherung	Gebäude- und Inhaltsversicherung	€ 400–900
Parkkosten/Servicegebühren	Wege, Grünanlagen, Rezeption, Sicherheit, Gemeinschaftseinrichtungen	variabel, oft € 1.000–3.000
Grundstücksmiete	Falls Grundstück nicht im Eigentum (bei Ferienparks häufig)	variabel, oft € 1.500–4.000

Quellen: NVM/brainbay 2024; EenHuisInHetBuitenland.nl 2025; Nieuwvliet-StPierre.com 2026

⚠️ Rendite unter Druck: Makler Addy Oosterom (NVM-Interview): „Rendement erzielen ist momentan wirklich schwierig wegen aller staatlichen Maßnahmen auf finanziellem und fiskalischem Gebiet, wie der Grunderwerbsteuer und Box-3-Abgaben. Dazu kommen oft noch die Vermietungsauflagen der Parks." (NVM Jaaroverzicht 2024)

5. Angebotsausweitung, Ferienparkentwicklung & Leerstand

5.1 Dimension des Ferienimmobilienbestands in Zeeland

148.500

Ferienimmobilien gesamt in NL (2022)

5.700+

Ferienhäuser in Schouwen-Duiveland (Platz 1 NL)

1 : 11

Anteil Ferienhäuser an allen Wohnungen in Zeeland

1 : 3

In Noord-Beveland: jede 3. Wohnung ist Ferienhaus

Quellen: Pointer (KRO-NCRV) 2023; CBS; Kadaster

5.2 Entwicklung und Ausbau der Ferienparks

Seit 2017 ist die Anzahl der Ferienimmobilien auf Parks in den Niederlanden um mehr als 10 % gestiegen — mit Zeeland als Spitzenreiter (Kadaster).
Seit 2012 sind in Zeeland bereits über 70 Campingplätze verschwunden und durch Ferienparks mit Häuschen ersetzt worden (Provincie Zeeland).
Die Provinz Zeeland hat in der Kustvisie (Küstenvision) festgelegt, dass Ferienparks am Meer nur erweitern dürfen, wenn sie gleichzeitig sanieren oder die Qualität verbessern (Pointer KRO-NCRV 2023).
Die Provinz verfügt über kein aktuelles Gesamtverzeichnis aller geplanten Neubau- und Erweiterungsprojekte (Pointer KRO-NCRV 2023).
Große Ferienparkanbieter haben das Angebot an standardisierten Unterkünften sichtbar erweitert. In einzelnen Teilmärkten kann diese Angebotsausweitung den Wettbewerbs- und Preisdruck erhöhen (eigene Marktbeobachtung, Stand Juli 2026).

5.3 Leerstand & Unterauslastung

Kein systematisches Monitoring: Die Provinz Zeeland erfasst Unterauslastung und Leerstand von Ferienparks systematisch nicht. Es werden keine Kriterien hierfür verwendet (GroenLinks Zeeland – Provinzantworten). Die Provinz arbeitet zusammen mit den Gemeinden und dem Kenniscentrum Kusttoerisme an einer gemeinsamen Datenbank, die zukünftig bessere Berichte ermöglichen soll (GroenLinks Zeeland - Provinzantworten).

Leerstand als potenzielles Problem: Eine der Schlussfolgerungen aus der Qualitätsanalyse der Freizeitwirtschaft ist, dass Leerstand auf „gealterten Parks" ein potenzielles Problem für die Zukunft darstellt (GroenLinks Zeeland – Provinzantworten).
Neubaupflicht: Neue Pläne müssen nachweisen, dass sie einen Bedarf in Relation zur bestehenden Nachfrage decken. Hierdurch soll „Bauen für den Leerstand" verhindert werden (GroenLinks Zeeland – Provinzantworten).
Provinz stellt 1 Mio. € bereit: Die Provinz Zeeland stellt 1.075.000 € zur Verfügung, um leerstehende Gebäude umzunutzen und die Qualität der Umgebung zu verbessern (Provincie Zeeland).
Kritik: „Leerstand als Geschäftsmodell: Zeeland baut weiter, während der Rest der Niederlande stockt" - so die Kritik an der aktuellen Politik (Medienberichte 2025).
Beispiel Hof van Zeeland: Auf dem Ferienpark „Hof van Zeeland" bei Heinkenszand stehen allein 16 Wohnungen zum Verkauf (HLN.be 2025).

5.4 Tourismus rückläufig

Angebot und Nachfrage entwickeln sich nicht überall im gleichen Tempo: Der Ferienimmobilienbestand ist in Teilen Zeelands gewachsen. Die touristische Nachfrage entwickelt sich dagegen regional und jahresabhängig unterschiedlich. Wo das Unterkunftsangebot schneller wächst als die Auslastung, können Preise, Vermietungserträge und Wiederverkauf unter Druck geraten (eigene Marktbeobachtung, Stand Juli 2026).

6. Gemeindevorgaben: Huisvestingsverordening & Regulierungen

6.1 Huisvestingsverordening (Wohnungsverordnung)

Die Gemeinden in Zeeland nutzen die Huisvestingswet, um den Ferienimmobilienmarkt streng zu regulieren:

Gemeinde	Regelung	Besonderheit
Vlissingen	Ferienvermietung einer Zweitwohnung ist verboten; auch über Plattformen wie Airbnb	Strenge Regelung (z. B. Gemeente Vlissingen, Sluis)
Veere	Zweitwohnungen dürfen nicht als Ferienwohnung vermietet werden; nur permanente Bewohnung erlaubt	Bestehende Ausnahmen sind „übertragbar" (erfbaar) (Gemeente Veere)
Schouwen-Duiveland	Registrierungspflicht für Ferienvermietung von Wohnräumen (auch B&B); Zweckentfremdung verboten	Vergunningspflichtig (Gemeente Schouwen-Duiveland)
Kapelle	Besitz einer Zweitwohnung in Dorf-/Stadtkern nicht gestattet	Sehr streng gehandhabt
Noord-Beveland	Eigene Huisvestingsverordening für Zweitwohnungen; Definition von permanenter und touristischer Nutzung	Detaillierte Regelung (Gemeente Noord-Beveland)

6.2 Permanente Bewohnung auf Ferienparks

Die Provinz Zeeland hält permanente Bewohnung auf Ferienparks für „nicht wünschenswert" (Provincie Zeeland).
Permanente Bewohnung wegen der Wohnungsnot in der Zwischenzeit in spezifischen Fällen gestattet.

6.3 Energielabel-Pflicht

Seit dem 1. Januar 2026 ist ein gültiges Energielabel beim Verkauf oder der Vermietung einer Ferienimmobilie Pflicht – bei Verstößen drohen Bußgelder.

7. Marktsegmentierung: Stabile und unter Druck stehende Marktsegmente

Der Markt entwickelt sich von einer Phase außergewöhnlich hoher Nachfrage zu einem differenzierten Qualitätsmarkt. Nicht mehr die bloße Lage oder die Knappheit des Angebots entscheiden über den Verkaufserfolg, sondern die Kombination aus realistischer Preisgestaltung, Objektqualität, Ausbaumöglichkeit, Energieeffizienz und nachhaltiger Vermietbarkeit (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026).

✔

Stabiler: Moderne Neubauten, energieeffizient, gute Lage, klare Vermietungskonzepte

✖

Stärker unter Druck: Altbestand, sanierungsbedürftig, hohe Nebenkosten, überhöhte Preise

7.1 Tendenziell stabilere Nachfrage

Moderne Neubauten und neuzeitlich modernisierte Objekte
Energieeffiziente Objekte (mögl. Label A oder B)
Gute Lage nah zur Küste
Gut geführte Ferienparks mit klarer Vermietungsstrategie
Nachvollziehbare Kostenstruktur
Geringerer Sanierungsbedarf

7.2 Tendenziell stärker unter Druck

Ältere Bestandsimmobilien mit Modernisierungsbedarf
Sanierungsbedürftige Objekte mit schlechter Energieperformance
Veraltete Ausstattung
Hohe Nebenkosten (Energie, Parkkosten, Erbpacht, Servicegebühren)
Unklare Vermietungsperspektive
Überhöhte Angebotspreise, die sich an der Boomphase 2022 orientieren
Eingeschränkte Erreichbarkeit, ungünstige Stellplatzsituation oder geringe Alltagstauglichkeit
Begrenzte Nutzungs- oder Entwicklungsmöglichkeiten des Grundstücks

7.3 Überhöhte Preisvorstellungen und strukturelle Vermarktungsprobleme

Kernproblem: Ein Teil der Angebotspreise berücksichtigt die veränderte Marktlage noch nicht ausreichend und orientiert sich weiterhin an Preisniveaus aus der Boomphase 2022 (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026). Neue Verkaufsangebote orientieren sich teilweise an bestehenden Inseratspreisen. Diese spiegeln jedoch nicht zwangsläufig die tatsächlich erzielten Verkaufspreise wider (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026).

Die Folgen:

Überdurchschnittlich lange Vermarktungszeiten
Einzelne Ferienimmobilien verbleiben über ein bis zwei Jahre oder länger im Angebot (eigene Marktbeobachtung, Stand Juli 2026)
Bei sehr langen Vermarktungszeiten kann bei Interessenten der Eindruck entstehen, dass Preis, Zustand oder Nutzbarkeit nicht marktgerecht sind
Häufig erst nach deutlichen Preisanpassungen zeigt sich wieder Bewegung im Verkauf (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026)

Praxisfolgerung: Bei Objekten mit langer Vermarktungsdauer sollte geprüft werden, ob Angebotspreis, Präsentation, Zustand und rechtliche Nutzbarkeit noch zum aktuellen Marktumfeld passen. Der Markt reagiert heute deutlich sensibler auf Preisabweichungen, da Angebot, Finanzierung und Rendite stärker im Gleichgewicht stehen müssen als noch in der Boomphase. - Hinweis für Verkäufer: Lange Vermarktungszeiten verursachen laufende Kosten und können den Verhandlungsspielraum der Käufer vergrößern. (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026).

8. Besonderheiten: Kaufpreise & Käuferverhalten in Zeeuws-Vlaanderen

Was Zeeuws-Vlaanderen besonders macht

Zeeuws-Vlaanderen - der südlich der Westerschelde gelegene Teil von Zeeland - weist einige spezifische Merkmale auf, die ihn von den Inseln und der übrigen Küstenprovinz unterscheiden:

Regionale Einordnung: Aufgrund der unmittelbaren Nähe zu Belgien und der guten Erreichbarkeit für flämische Käufer kann sich Zeeuws-Vlaanderen in einzelnen Segmenten anders entwickeln als Walcheren, Noord-Beveland oder Schouwen-Duiveland.

8.1 Preisniveau & Besonderheiten

Günstigere Einstiegspreise: Zeeuws-Vlaanderen bietet im Vergleich zu den Küstengemeinden (Noord-Beveland, Veere, Schouwen-Duiveland) deutlich günstigere Ferienimmobilien. Während die Durchschnittspreise an der Küste bei € 377.000 liegen (HLN.be 2025), sind in Zeeuws-Vlaanderen Objekte bereits ab deutlich niedrigeren Preisen verfügbar.
Gemeinde Sluis: Die Gemeinde Sluis (Cadzand, Groede, Nieuwvliet-Bad, Breskens) belegt Platz 3 der Gemeinden mit den meisten Ferienhäusern in den Niederlanden (Pointer KRO-NCRV 2023).
Neubauprojekte: In Küstennähe wurden und werden mehrere neue Ferienwohnungs- und Ferienparkprojekte entwickelt. Für die Marktbeurteilung ist dabei jeweils zwischen genehmigten, im Bau befindlichen und lediglich angekündigten Projekten zu unterscheiden.
Regionale Schwerpunkte: Beliebte Orte in Zeeuws-Vlaanderen sind Cadzand, Nieuwvliet-Bad, Groede und Breskens (Nieuwvliet-StPierre Marktanalyse 2026).

8.2 Käuferverhalten in Zeeuws-Vlaanderen

Hoher Anteil belgischer/flämischer Käufer: Durch die direkte Grenze zu Belgien (Flandern) ist der Anteil flämischer Käufer in Zeeuws-Vlaanderen besonders hoch. Makler wie Verhage-Lemahieu spezialisieren sich auf die Begleitung belgischer Käufer (Verhage-Lemahieu Maklers).
Grenzgänger-Effekt: Viele belgische Käufer nutzen die Ferienimmobilie wegen der räumlichen Nähe als Wochenenddomizil oder zur Kapitalanlage.
Makler mit speziellem Netzwerk: Spezialisierte Makler nutzen ihr großes Netzwerk, um deutsche und belgische Käufer beim Erwerb in Zeeuws-Vlaanderen zu begleiten (z. B. Verhage-Lemahieu Maklers, TAK Makler, van Akker).
Permanente Bewohnung eingeschränkt: Auch in Zeeuws-Vlaanderen gilt: Ferienimmobilien dürfen in der Regel nicht permanent bewohnt werden (es gibt mittlerweile Ausnahmen). Die Huisvestingsverordening der Gemeinden Hulst, Sluis, Veere und weitere Gemeinden enthält entsprechende Beschränkungen.
Investitionsrendite schwieriger: Wie in ganz Zeeland wird auch in Zeeuws-Vlaanderen die Rendite durch die gestiegene Steuerlast (Box 3, BTW 21 %) und hohe Nebenkosten deutlich geschmälert.

9. Ausblick & Prognose

9.1 NVM-Makler-Erwartungen

Die Verkaufbarkeit von Ferienimmobilien wird von NVM-Maklers mit einer 5,6 von 10 bewertet (NVM Jaaroverzicht 2025).
Mehr als die Hälfte der Makler erwartet 2026 einen Rückgang der Verkaufszahlen (NVM Jaaroverzicht 2025).
Eine kleine Mehrheit erwartet leicht sinkende Durchschnittspreise; ein Drittel sieht Stabilisierung; nur 11 % erwarten leichte Preissteigerungen (NVM Jaaroverzicht 2025).

9.2 Risikofaktoren

Risikofaktor	Auswirkung	Zeitraum
BTW-Erhöhung auf 21 %	Vermietung deutlich teurer; NL verliert Wettbewerbsfähigkeit	Ab 01.01.2026
Box 3 Erhöhung auf 7,78 %	Höhere jährliche Steuerlast auch bei Eigennutzung	Ab 2026
Wet Werkelijk Rendement	Umstellung auf tatsächlichen Ertrag (Unsicherheit)	Voraussichtlich 2028
Überangebot in Zeeland	Weiterer Preisdruck, besonders im höheren Segment	Laufend
Permanente Bewohnung (Regulierung)	Rechtliche Unsicherheit für Eigentümer und Parkbetreiber	Laufend
Tourismus rückläufig	Weniger Besucher bei gleichzeitig mehr Ferienwohnungen	Aktuell

Einordnung: Der Markt bleibt grundsätzlich attraktiv, verlangt jedoch eine marktgerechte Preisgestaltung, nachvollziehbare laufende Kosten und eine rechtlich gesicherte Nutzung.

9.3 Vom Verkäufer zum Käufermarkt

Für Käufer:

Neue Chancen durch Käufermarkt und größere Auswahl
Sorgfältige Prüfung von Lage, Modernisierungsgrad, Vermietbarkeit, Nebenkosten, Parkregelungen und energetischem Zustand
Bei Ferienimmobilien die in einer VvE eingebunden sind, auf die Statuten achten
Mit nachvollziehbaren Argumenten verhandeln
Vorsicht bei Objekten, die sich an Boom-Preisen aus 2022 orientieren

Für Verkäufer:

Marktgerechte Preise und realistische Einschätzung der Objektqualität sind entscheidend
Wer weiterhin Preise aus der Boomphase 2022 ansetzt, riskiert lange Vermarktungszeiten und schleichende Entwertung
Ohne realistische Preisanpassung lassen sich viele Objekte nicht erfolgreich veräußern
Preisflexibilität ist gefragt

10. Gesamtbewertung und praktische Konsequenzen

Der Ferienimmobilienmarkt in Zeeland befindet sich weder flächendeckend in einer Krise noch in einer neuen Boomphase. Nach den außergewöhnlichen Preissteigerungen der Jahre 2020 bis 2022 hat sich das Marktumfeld normalisiert und stärker ausdifferenziert.

Für Käufer entscheidend

Tatsächliche Verkaufspreise statt nur Angebotspreise vergleichen
VvE-Unterlagen, Parkregeln, Erbpacht und Vermietungsverträge prüfen
Box-3-Belastung, kommunale Abgaben und Instandhaltung vollständig kalkulieren
Bei langer Vermarktungsdauer nach Ursachen und bisherigen Preisreduzierungen fragen
Nutzungs- und Vermietungsmöglichkeiten schriftlich bestätigen lassen

Für Verkäufer entscheidend

Angebotspreis auf aktuelle Vergleichsverkäufe stützen
Laufende Kosten und rechtliche Nutzbarkeit transparent darstellen
Modernisierungsbedarf realistisch einpreisen
Bei ausbleibender Nachfrage frühzeitig Strategie und Preis überprüfen
Vermarktungsdauer nicht mit tatsächlichem Leerstand gleichsetzen

Kernaussage: Für den wirtschaftlichen Erfolg einer Ferienimmobilie sind nicht allein Lage und Kaufpreis maßgeblich. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Erwerbskosten, laufender Belastung, baulichem Zustand, rechtlich zulässiger Nutzung, Vermietbarkeit und realistischem Wiederverkaufswert.

Quellenverzeichnis

Primärquellen: Behörden, Register und Marktberichte

NVM/brainbay - „De Nederlandse markt voor recreatiewoningen – Jaaroverzicht 2024" (April 2025) und Jaaroverzicht 2025 (Juli 2026). NVM, Nieuwegein.
CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) - „Nieuwbouwkavels eind 2025 ruim 15 procent duurder" (2026) und Statistiken zu Ferienimmobilien.
Kadaster - Transaktionsdaten Ferienimmobilien (2024–2025).
Belastingdienst - „Vakantiewoning in Nederland – hoe zit het met de belasting?" (2026).

Sekundärquellen: Steuerinformationen und Fachportale

SecondHome.nl - „Box 3 belasting bij een tweede woning: zo zit het!" (2025/2026).
Raisin.com - „Belasting tweede huis (box 3) in 2026: hoe zit dat?" (2026).
Taxlive.nl - „Verkoopgolf Zeeuwse vakantiehuizen door hoge belastingdruk" (April 2026).

Sekundärquellen: Medienberichte

NU.nl - „Meer dan 2.700 vakantiewoningen te koop, het grootste aantal in vijftien jaar" (April 2026).
NRC Handelsblad - „Veel Zeeuwse vakantiehuizen staan te koop" (August 2025).
Pointer (KRO-NCRV) - „Zeeuws Schouwen-Duiveland telt meeste vakantiewoningen" (Oktober 2023).
Omroep Zeeland - „Stijging kavelprijzen in Zeeland blijft ver onder landesweit niveau" (2025) und „Steeds meer gemeenten scherpen regels aan bij tweede woningen" (2024).

Regionale Quellen, Gemeinden & Provinz

Provincie Zeeland - Kustvisie, Fördermittel für leerstehende Gebäude (1.075.000 €), Stellungnahmen zu permanenter Bewohnung.
GroenLinks Zeeland - „Vragen kustbebouwing en leegstand" (Provinzantworten).
Gemeente Vlissingen - Huisvestingsverordening.
Gemeente Veere - Regelungen zu Zweitwohnungen und jeweils geltende Tarife der Toeristenbelasting.
Gemeente Schouwen-Duiveland - Huisvestingsverordening 2023–2027, Vergunning Huisvestingswet.
Gemeente Sluis - Toeristenbelasting.
Gemeente Noord-Beveland - Huisvestingsverordening.

Eigene Marktbeobachtungen und regionale Fachquellen

Nieuwvliet-StPierre.com - „Marktanalyse Ferienimmobilien Zeeland: Preise unter Druck, Markt im Wandel" & „20 Tipps zum Kauf und Verkauf von Ferienimmobilien in den Niederlanden" (Stand Juli 2026). Regionale Marktanalyse.
Zeelandguide.com - „Informationen und Marktanalyse Ferienimmobilien Zeeland“ (Stand Juli 2026). Regionale Marktbeobachtung.
Funda.nl - 247 recreatie koopwoningen in Regio Zeeuwsch-Vlaanderen (Stand Juli 2026).
Verhage-Lemahieu Maklers - Spezialisiert auf Ferienimmobilien in Zeeuws-Vlaanderen.
De Dobbelaere Maklers - Ferienhäuser Zeeuws-Vlaanderen, Neubauprojekte.

Disclaimer

Diese Analyse basiert auf öffentlich zugänglichen, nachweisbaren Quellen (NVM, CBS, Kadaster, Belastingdienst, Gemeindeverordnungen, Medien, eigene Recherchen (Zeelandguide.com), Nieuwvliet-StPierre.com). Die Angaben beziehen sich auf den Stand Juli 2026, soweit bei einzelnen Quellen kein anderer Stichtag genannt ist. Für individuelle Kauf- oder Verkaufsentscheidungen wird die Konsultation eines niederländischen Maklers (NVM-Mitglied) und eines Steuerberaters (fiscalist) dringend empfohlen. Die Angaben stellen weder Rechts-, Steuer- noch Anlageberatung dar.

Marktanalyse Ferienimmobilien Zeeland