Ferienhäuser immer häufiger im Angebot - Preise unter Druck

Zeeland besonders betroffen – Steuern, Nebenkosten, Hypothekenzinsen und Unsicherheit belasten den Markt

Der Markt für Ferienhäuser in den Niederlanden, insbesondere in Zeeland, steht unter zunehmendem Druck. Immer mehr Eigentümer entscheiden sich, ihr Ferienhaus zum Verkauf anzubieten – und das hat Folgen: Das Angebot wächst spürbar, während die Verkaufspreise vielerorts sinken.

Wachsende Belastungen für Eigentümer

Hintergrund dieser Entwicklung sind neben den erheblich angezogenen Hypothekenzinsen und der allgemeinen Verunsicherung der wirtschaftlichen Lage vor allem die stark gestiegenen finanziellen Belastungen rund um das Eigentum an einem Ferienhaus. Dazu gehören:

• deutlich höhere Gemeindesteuern
• deutlich höhere Gemeindegebühren (z. B. Abfallgebühren, Grundsteuer)
• die gestiegene Grunderwerbsteuer für Ferienwohnungen
• hohe laufende Nebenkosten für Wartung, Energie, Medien und Verwaltung
• deutlich angezogene Hypothekenzinsen, die eine Finanzierung erschweren

Besonders belastend für viele Eigentümer ist zudem die in der Diskussion stehende künftige steuerliche Behandlung, die Ferienhausvermieter noch mehr zur Kasse bitten will:

Zwar sind Mieteinnahmen aus Ferienhäusern aktuell bei rein privater Vermietung nicht direkt einkommensteuerpflichtig, sie fallen jedoch unter das Box-3-Vermögen und werden somit pauschal besteuert – unabhängig davon, ob das Haus vermietet wird oder leer steht.

Kommt es zu einer gewerblichen Nutzung oder wird das Haus über einen Ferienpark betrieben, können zusätzlich Umsatzsteuerpflicht (BTW) sowie Einkommensbesteuerung in Box 1 hinzukommen.

Politische Unsicherheit als Verkaufsgrund

Neben der bereits eingeführten verschärften Vermietungsregulierung in Dorfkernen (28 Tage Maximum) verunsichert Eigentümer zunehmend die aktuelle politische Diskussion über eine mögliche Neuregelung der Besteuerung von Mieteinnahmen. Noch ist unklar, ob und in welchem Umfang Mieteinnahmen künftig versteuert werden müssen – sowohl im Hinblick auf die Einkommensbesteuerung als auch auf die Frage, ob künftig der ermäßigte oder der reguläre Mehrwertsteuersatz (BTW) gilt.

In der Diskussion ist bislang eine Anhebung des BTW-Satzes von 9 % auf 21 % sowie die Einführung einer direkten Besteuerung der Mieteinnahmen.

Diese Ungewissheiten führen dazu, dass viele Eigentümer lieber jetzt verkaufen, solange der Markt noch in Bewegung ist. – Aber gleichzeitig lassen diese Einflussfaktoren Investoren natürlich auch zurückhaltender werden.

Steuerbelastung vervielfacht

Laut einer aktuellen Meldung der niederländischen Zeitung De Telegraaf ist die jährliche Steuerlast für Ferienhausbesitzer drei- bis viermal so hoch wie vor fünf Jahren. – Dies können wir auch anhand der uns vorliegenden Jahresrechnungen bestätigen.

Preisdruck steigt – Chancen für Käufer

Diese Entwicklungen haben spürbare Auswirkungen auf die Preise:

Wir befinden uns aktuell in einem Käufermarkt.

In mehreren Regionen, allen voran in Zeeland, sind die Angebotspreise für Ferienhäuser unter Druck geraten. Und umso größer das Angebot, umso mehr Druck auf die Preise! Für potenzielle Käufer kann dies eine Chance bedeuten – allerdings sollten sie die laufenden Kosten und die politische Entwicklung sehr genau im Blick behalten.

NVM-Bericht erwartet – Marktanalyse folgt

Konkrete Zahlen zur aktuellen Marktlage werden in Kürze erwartet: Die niederländische Maklervereinigung NVM kündigte an, noch im Laufe dieses Monats einen detaillierten Bericht zum Markt für Freizeitimmobilien zu veröffentlichen. Sobald dieser vorliegt, werden wir umfassend über die neuen Entwicklungen berichten und die Situation für Käufer und Verkäufer weiter einordnen.