Ferienhauskauf

Warum 120 m² nicht immer 120 m² sind

"Oppervlakte": Was deutsche Käufer beim Ferienhauskauf in den Niederlanden unbedingt wissen müssen

Beim Kauf eines Ferienhauses in den Niederlanden erleben viele deutsche Käufer eine Überraschung:

Die angegebene Fläche („Oppervlakte“) ist oft deutlich größer als die tatsächlich nutzbare Wohnfläche – mit teils drastischen Folgen für Preis und Nutzung.

NL Was versteht man in den Niederlanden unter „Oppervlakte“?

In niederländischen Immobilienanzeigen ist häufig von „Oppervlakte“ die Rede.

Doch Achtung:

• Die "Oppervlakte" umfasst die gesamte nutzbare Grundfläche laut Grundriss
• inklusive Flure, Treppen, Abstellräume, Dachschrägen, teils unbeheizte Räume
• Berechnung nach niederländischer Norm NEN 2580 – großzügiger als deutsche Standards

D Was versteht man in Deutschland unter "Wohnfläche"?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in Deutschland ist deutlich strenger:

• Nur tatsächliche Wohnräume werden voll angerechnet
• Räume unter 1 m Höhe: nicht anrechenbar
• 1 – 2 m Raumhöhe: nur zu 50 %
• unter 1 m m Raumhöhe: zu 0 %
• Wände und Nischen werden von der Grundfläche abgezogen
• (Nicht oder nur wenig nutzbare) Dachschrägen nur anteilig angerechnet
• Viele Nebenräume werden der Wohnfläche nicht zugerechnet

Beispiel: Ferienhaus mit Pultdach - wenn Fläche nicht gleich Fläche ist

Ein typisches Beispiel aus einer niederländischen Immobilienanzeige:

• Oppervlakte: 120 m²
• Tatsächliche Wohnfläche nach deutscher WoFlV: nur 60 - 80 m² (je nach Dachneigung - siehe Skizze)
• Unterschied: bis zu 50 %!
• Ein Pultdach (niederländisch: lessenaarsdak) ist ein architektonisches Merkmal, das vielfach in Ferienparks der 1980er und 1990er Jahre zu finden ist. Stell dir ein aufgeschnittenes Satteldach vor, bei dem nur eine Seite der Dachflächen übrig geblieben ist. Dies wirkt wie ein (Redner)Pult. Die Raumhöhe verjüngt sich von einer Seite des Haus bis zu der anderen Seite auf bis zu 0 m! Und das macht den wesentlichen Unterschied zwischen "Grundfläche/Oppervlakte" und "Wohnfläche"!

Flächenvergleich auf einen Blick

(Beispiel Pultdach)

Auswirkungen auf den Preis

Beispielrechnung bei 300.000 € Kaufpreis:

• Auf 120 m² gerechnet: 2.500 €/m²
• Reell bei 70 m² Wohnfläche: 4.285 €/m²
• ➡️ Mehr als 70 % Preisunterschied je m²!

Risiken für Käufer

• ❗ Falsche Erwartungen an die Größe
• ❗ Enttäuschung bei Besichtigung
• ❗ Kein automatischer Anspruch auf Preisminderung
• ❗ Preisvergleich mit Deutschland kaum möglich

✅ Tipp: So schützen Sie sich

• Führen Sie eine Flächenberechnung nach deutschem Standard durch
• Besichtigen Sie die Immobilie vor Ort - insbesondere das Dachgeschoss
• Fragen Sie konkret nach: Was zählt zur „Oppervlakte“?
• Lassen Sie sich NEN-2580-Grundrisse zeigen

Fazit: Fläche ist nicht gleich Fläche!

Wer in den Niederlanden ein Ferienhaus kaufen möchte, sollte sich mit den lokalen Maßangaben vertraut machen und sollte wissen: In den Niederlanden wird die Fläche anders berechnet - das kann zu Missverständnissen bei der Größe und beim Preis führen. Die niederländische "Oppervlakte" ist nicht dasselbe wie die deutsche "Wohnfläche"! Kaufinteressenten sollten sich an die niederländischen Gepflogenheiten anpassen und akzeptieren. Das heißt aber auch, dass die "Oppervlakte" nicht mit den bei in Deutschland gebräuchlichen "Wohnfläche" gleichzusetzen ist. Nur mit realistischer Einschätzung der tatsächlichen Wohnfläche und damit verbundener realistischen Preiseinschätzung lassen sich unangenehme Überraschungen und finanzielle Fehlentscheidungen vermeiden.