| Zinsen & Finanzierung |
- Zinsen wirken indirekt über Neubau und Angebotsmenge
- Geringe Bautätigkeit verschärft Knappheit in vielen Teilmärkten
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- Anschlussfinanzierungen 2025–2028 deutlich teurer als in der Niedrigzinsphase
- 10J.-Zinsen: sehr gute Angebote teils ca. 3,4–3,7 %, in der Breite häufig bis ca. 4,3 %
- Bonität im Blick behalten: Selbstauskunft (SCHUFA) nach DSGVO anfordern und gespeicherte Daten regelmäßig prüfen.
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- 10J.-Bauzinsen häufig ca. 3,6–4,3 % (Bonität, LTV, Objektart, Bank)
- Deutlich unter dem Zinspeak 2022/23 (je nach Profil/Anbieter teils > 5 %)
- Forward-Darlehen können sinnvoll sein – Kosten/Nutzen individuell prüfen
- Bonität & Finanzierung: Selbstauskunft (SCHUFA) nach DSGVO anfordern; fehlerhafte Einträge können Konditionen beeinflussen.
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| Kauf- & Mietpreise |
- Mieten steigen vielerorts weiter; in angespannten Städten teils deutlich stärker
- Knappheit bleibt in Metropolen & Unistädten zentraler Treiber
- Regulierung wirkt lokal, ersetzt aber kein fehlendes Angebot
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- Kaufpreise: vielerorts Stabilisierung nach Korrektur, stark lage-/objektabhängig
- Mieteinnahmen bleiben tragfähig – Kosten, Instandhaltung und Regulierung sauber kalkulieren
- Energieeffiziente Objekte haben häufig Vermietungs- und Wertvorteile
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- Zweigeteilter Markt: gute Lagen/effiziente Objekte stabiler, schwächere Objekte verhandelbarer
- Bestand: Verhandlungsspielraum häufig eher als im Neubau
- Neubau bleibt wegen Baukosten/Standards/Finanzierung oft hochpreisig
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| Energie & Sanierung |
- Modernisierungen können Warmmiete und Komfort verändern – Rechte/Fristen im Einzelfall prüfen
- Schlechte Energiequalität erhöht Risiko hoher Heiz- und Betriebskosten
- CO₂-Kosten und Energiepreise wirken zunehmend auf Warmmiete und Nachfrage
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- Heizungstausch/Anforderungen hängen u.a. von Einzelfall und kommunaler Wärmeplanung ab
- Steigende CO₂-Kosten erhöhen Betriebskosten – Kalkulation und Umlagefähigkeit beachten
- Förderungen können unterstützen – Programme vor Maßnahmenstart verbindlich prüfen
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- Energiezustand ist zentraler Preis- und Folgekostenfaktor (CAPEX, Betriebskosten, Finanzierung)
- Unsanierter Bestand kann günstiger sein – Sanierungsfahrplan und Budget realistisch einpreisen
- Förderungen möglich – abhängig von Objekt, Maßnahme und Zeitfenster
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| Recht & Rahmenbedingungen |
- Mieterschutzinstrumente bleiben politisch relevant (Umsetzung regional geprägt)
- Betriebskosten: Belegeinsicht kann digital erfolgen (Praxisvorteil bei Prüfung)
- Wohnraumsuche bleibt in vielen Städten strukturell schwierig
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- Grundsteuer seit 01.01.2025 nach neuem Recht – Hebesatz kommunal, Belastung variiert
- Umwandlung Miet- in Eigentumswohnungen: Genehmigungspflichten in bestimmten Gebieten bis Ende 2030
- Planungs-/Bauinstrumente können beschleunigen – Wirkung hängt stark von Kommune ab
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- Nebenkosten prüfen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%) + Notar/Grundbuch + ggf. Makler
- Grundsteuer/Hebesatz, Instandhaltung und Energie gehören in die Gesamtrate
- Regionale Sonderregeln prüfen (Milieuschutz, Bebauung, Teilung/Umwandlung etc.)
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| Aktuelle Marktlage |
- Hoher Konkurrenzdruck in vielen Städten; vollständige Unterlagen und Schnelligkeit entscheidend
- Randlagen/ÖPNV-Achsen und Flexibilität bei Ausstattung erhöhen die Chancen
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- Vermietung in vielen Teilmärkten stabil (geringe Leerstände) – Kostenrisiken aktiv managen
- Wert/Rendite hängen stark von Lage, Zustand, Energie, Finanzierung und Regulierung ab
- Investitionen in Substanz/Effizienz erhöhen häufig langfristige Vermietbarkeit
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- Mehr Auswahl als am Markttief – Vergleich und strukturierte Due Diligence zahlen sich aus
- Gute Objekte bleiben gefragt; schwächere Objekte sind eher verhandelbar
- Priorität: Bausubstanz, Energie, Mikrolage, Gesamtkosten, Exit-Strategie
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