Defekte oder abgenutzte Parkettböden, verkratzte Badewannen, Bohrlöcher in Fliesen oder Wasserränder auf Granit-Fensterbänken: Waren diese Mängel bereits vor dem Einzug des Mieters vorhanden, oder sind sie erst während der Mietzeit entstanden?

Ebenso sind während der Mietzeit durch den Mieter vorgenommene bauliche Veränderungen bei einem Auszug häufige Streitpunkte.

Grundsätzlich gilt: Einrichtungen, die dem normalen Wohnen dienen, wie Teppiche, Einbauküchen oder Türschlösser, darf der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters einbauen. Auch das übliche Maß an Dübellöchern in Bad oder Küche ist einem Vermieter zuzumuten.

Sobald jedoch in die bauliche Substanz des Hauses eingegriffen wird, muss – und sollte – der Mieter die Genehmigung des Vermieters einholen. Zu seiner eigenen Sicherheit empfiehlt sich hierbei unbedingt die Schriftform.

Bei Auszug ist grundsätzlich der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederherzustellen, sofern Mieter und Vermieter nicht frühzeitig eine entsprechende Vereinbarung treffen. Versäumt der Mieter beispielsweise, mit dem Vermieter eine Regelung über ein in Eigenregie kostenintensiv verlegtes Parkett zu treffen, ist die Chance auf einen Wertausgleich beim Auszug gering – es sei denn, der Nachmieter übernimmt dieses Ausstattungsmerkmal gegen Zahlung einer individuell zu vereinbarenden Summe.

Eine gesetzliche Verpflichtung, die Wohnungsübergabe schriftlich in einem Protokoll festzuhalten, besteht nicht.

Ein sinnvoll eingesetztes Übergabeprotokoll ist jedoch ein geeignetes Hilfsmittel, um Missverständnisse frühzeitig zu vermeiden und Streitigkeiten zwischen den Mietparteien beim Auszug zumindest auf ein erträgliches Maß zu reduzieren.

Wird ein solches Protokoll von beiden Parteien gemeinsam erstellt und unterschrieben, erkennen Mieter und Vermieter dessen Inhalt verbindlich an. Stellt der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt einen vermeintlich weiteren Mangel fest oder ist der Mieter der Auffassung, dass ein im Protokoll genannter Schaden bereits bei Einzug vorhanden war, ist eine nachträgliche Korrektur in der Regel ausgeschlossen: Die Unterschrift gilt als Anerkennung des festgehaltenen Zustands.

Deshalb sollten sich beide Parteien bewusst sein: Mit der Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls legen sich Mieter und Vermieter verbindlich auf ihre qualitative Einschätzung des Wohnungszustands fest.

Umfang des Übergabeprotokolls

Bereits bei der Erstellung eines Übergabeprotokolls sollte Klarheit darüber bestehen, wie detailliert Ausstattungsmerkmale und der Zustand der Wohnung beschrieben werden sollen.

• Werden jede Schraube und jeder Deckenhaken einzeln erfasst, entsteht schnell ein Dokument mit dem Umfang einer umfassenden Baubeschreibung.
• Als vertrauensbildende Grundlage für den Abschluss eines Mietvertrages ist eine derart überladene Dokumentation in der Praxis meist wenig geeignet.