Marktlage Immobilien

ETW - Rechte und Pflichten

ETW: Zustimmungspflichtige Maßnahmen
Allein oder gemeinsam?

Obwohl man Eigentümer einer Eigentumswohnung ist, darf man noch lange nicht schalten und walten, wie z. B. im eigenen Haus. Das gilt insbesondere für die Durchführung baulicher Maßnahmen! Da wir des Öfteren auf die Frage der zustimmungspflichtigen Maßnahmen angesprochen werden und wir davon ausgehen, dass in diesem Bereich schon eine gewisse allgemiene Unsicherheit besteht, haben wir die Möglichkeiten nachfolgend dargestellt. Geregelt sind die Eigentumsverhältnisse in der Teilungserklärung. 

Das Wichtigste - wem gehört was? 

Sondereigentum 
Was gehört zum Sonder­eigentum? 

Zum Sonder­eigentum (§5 WEG Abs. 1) gehören folgende Bauteile der Immobilie:

- Räume innerhalb der Eigentumswohnung 
- nichttragende Innenwände 
- Wohnungseingangstür (Innenseite) 
- Innentüren
- Wand-/ und Fussbodenbeläge 
- sanitäre Anlagen (siehe Besonderheiten), sowie zur Wohnung gehörender Dachboden, Keller und 
Balkon (sofern in der Teilungserklärung angegeben) 

Was gehört nicht zum Sondereigentum? (siehe Gemmeinschaftseigentum) 

- tragende Gebäudeteile wie tragende Wände oder Decken
- Treppenhaus 
- Dach 
- Fenster 

Was gehört zum Teileigentum? (Relevant bei Mischobjekten)

Darunter fallen z. B. Laden- und Gewerbeflächen, Büros oder Lagerräume, die in der Immobilie vorhanden sind.

Gemeinschaftseigentum 

Was gehört zum Gemein­schafts­eigentum?

§ 5 Absatz 2 des Wohnungseigentümergesetz stellt klar: "Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden"

Dazu gehören:

- das Grund­stück der Wohnanlage
- sämtliche baulichen Teile, die für den Erhalt des Gebäudes erforderlich sind, wie z. B. tragende Wände 
- Treppenhaus 
- Aufzug 
- Dach 
- Balkone (Achtung siehe Teilungserklärung der WEG)  
- Geschossdecken 
- Hauseingangstür 
- Wohnungseingangstür (Aussenseite)
- Tiefgarage 
- PKW Stellplätze (siehe spezifische Teilungserklärung!) 
- Heizungs­anlage der Wohnanlage 
- Versorgungs­leitungen bis zur Wohnung 
- Fenster (siehe spezifische Teilungserklärung!) 
- Aussenrolladen (siehe spezifische Teilungserklärung!) 

Was nicht explizit als Sondereigentum aufgeführt wird, ist im Umkehrschluss Eigentum der WEG - Gemeinschaft! 

Hinweis: Achtung bei Tierhaltung - hier kann die WEG Gemeinshaft beschliessen, dass keine Hunde im Haus erlaubt sind. Deshalb bei Bedarf vor Kauf der Wohnung diesbezüglich beim Verwalter nachfragen oder die letzten Beschlüsse durchsehen!

... und wer darf was? 

Ohne Zustimmung (im Sondereigentum!):

- Innenausstattung Badezimmer verändern
- Innenanstrich durchführen 
- Teppiche verlegen 
!Streng genommen nicht einmal Neuinstallation von Steckdose oder Wasseranschluss Balkon oder Terrasse !

Zustimmung einfache Mehr­heit (mehr als 50 % sämtlicher anwesenden und vertretenden Stimmen): 

- Abrechung Betriebs­kosten (Änderung Verteilungsschlüssel)
- Änderung Haus­ordnung  
- Wechsel des Hausmeisters 
- Haustierhaltung (nicht Kleintiere wie Vögel, Hamster) 
- notwendige Reparaturen Gemeinschaftseigentum 
- Instandset­zungs­maßnahmen 
- Abschluss neuer Versicherungsverträge  

Zustimmung qualifizierte Mahrheit (mehr als 50 % sämtlicher Stimmen im gesamten Objekt) 

- Modernisierungen, die nicht das Wesen der Wohn­anlage verändern
- Aufstellung des Wirtschaftsplans 

Zustimmung Dreiviertelmehrheit 
Drei Viertel der Stimmen sämtlicher Eigentümer - und nicht nur der anwesenden Eigentümer! Die Drei­viertelmehr­heit muss zusätzlich mehr als die Hälfte der im Grund­buch einge­tragenen Eigentums­anteile besitzen. 

Beispiel: In der WEG erforderliche Baumaßnahme (modernisierende Instandhaltung)

Wichtig: Bei der Frage, ob drei Viertel zuge­stimmt haben, zählen nicht nur Teilnehmer der Versamm­lung mit, sondern auch alle Abwesenden. 

Zustimmung alle Eigentümer (alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer) 

- bauliche Veränderungen, die die Eigen­art der Wohn­anlage auf Dauer verändern und über die bloße Instandhaltung und Instandset­zung des Gebäudes hinaus­geht. Beispiel: Ein Eigentümer will den Balkon seiner Wohnung oder eine Loggia verglasen. 
- Neubau Carport
- Anbringung einer Markise bzw. Jalousie von außen 
- Vergrößerung oder Verkleidung einer Dachterrasse 
- Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum  
- Änderung wichtiger Inhalte Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung  

TIPP: Schauen Sie sich vor dem Kauf der ETW unbedingt die letzten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft an und fragen Sie den Verwalter, ob es wichtige Beschlüsse gibt, von denen der neue Eigentümer Kenntnis erhalten sollte!!

Bitte beachten Sie unseren Haftungsausschluss 


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