Seit der WEG-Reform 2020 hat sich die Verwaltung von Immobilien grundlegend gewandelt. Der Verwalter ist heute weniger „Vormund", sondern ein professioneller Manager der „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" (GdWE) mit erweiterten Kompetenzen und klar abgegrenzten Zuständigkeiten.
Wie Eigentümer, Verwalter und Beirat zusammenarbeiten.
Abb. 1: Das Kompetenz-Dreieck der WEG-Verwaltung
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Die wichtigste Änderung der Reform: Die Eigenverantwortung des Verwalters (§ 27 WEG) und die klare Abgrenzung zur Beschlusskompetenz der Eigentümer (§ 19 WEG).
Abb. 2: Abgrenzung der Entscheidungsbefugnisse
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Der Verwalter kann – und muss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung – Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die keine erheblichen Verpflichtungen begründen, nun ohne vorherigen Beschluss durchführen.
Für alles, was die Struktur der Anlage verändert oder hohe Kosten verursacht, bleibt die Eigentümerversammlung zwingend zuständig.
Beispiel: Ein größerer Fassadenschaden wird entdeckt. Da dies keine „Kleinigkeit" ist, greift der volle Prozess:
Schaden wird gemeldet. Der Verwalter prüft: Der Umfang ist zu groß für eine eigenständige Entscheidung.
Der Verwalter holt Angebote ein, prüft diese – häufig gemeinsam mit dem Beirat – und bereitet die Beschlussvorlage vor.
Die Eigentümerversammlung wählt ein Angebot aus, legt den Kostenrahmen fest und beschließt die Maßnahme.
Der Verwalter vergibt den Auftrag, koordiniert die Handwerker, überwacht die Ausführung und prüft die Rechnung vor Zahlung.
Um Streitigkeiten über die „untergeordnete Bedeutung" zu vermeiden, sollten Sie per Beschluss
Wertgrenzen definieren.
Beispiel: „Der Verwalter darf Instandsetzungen bis zu 1.000 € im Einzelfall
eigenständig beauftragen."
Dies schafft Rechtssicherheit für den Verwalter und Transparenz für die Eigentümer.
TOP „Abberufung Verwalter" für Versammlung beantragen
Beschluss fassen (das ist mit einfacher Mehrheit möglich)
Sofortiges Amtsende (Vollmachten des Verwalters erlöschen)
Vergütungspflicht endet regelmäßig nach max. 6 Monaten