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Änderungen Immobiliennutzer

Was erwartet uns in 2021?
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Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025

Die bisherige Mietpreisbremse war Ende des Jahres 2019 ausgelaufen. Sie wird jetzt um 5 Jahre bis 2025 verlängert. Die Mietpreisbremse deckelt in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt" die Kosten bei Neu- oder Wiedervermietungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus max. zehn Prozent. (Ausgenommen sind Neubauten) Mit der verlängerten Mietpreisbremse wird es auch 2 Anpassungen geben.
- Der Zeitraum, mit dem die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird, verlängert sich von vier auf sechs Jahre. Ziel: Die Vergleichsmiete sinkt und die Preise für Neuvermietungen werden zusätzlich gebremst.
- Mieter können bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu 2,5 Jahre nach Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückfordern. 
Weitere Details: BMJV

2

Maklerprovision muss künftig geteilt werden 

Mittlerweile betragen die Nebenkosten bei dem Kauf einer Immobilie bis zu 12%. Dies soll mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser reduziert werden. Um eine Entlastung bei den Nebenkosten herbeizuführen, sollen Käufer zukünftig maximal der Hälfte der Maklerkosten zahlen müssen.
Anmerkung ImmoPilot: Schön wäre, wenn der größte Posten beim Immobilienkauf - die Grunderwerbsteuer - gesenkt würde. Diese beträgt je nach Bundesland bis zu 6,5% des Kaufpreises.
Weitere Details: BMJV

3

Neues Wohnungseigentumsgesetz

Der Bundesrat hat das WEMoG gebilligt, somit ist davon auszugehen, dass die Änderungen zum 01.01.2021 in Kraft treten. Laut dem Portal Wohnen im Eigentum sind wichtige Forderungen zur Stärkung der Eigentümerrechte ergänzt bzw. umgesetzt. Als Interessensvertreter der Wohnungseigentümer/innen hatte der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum über viele Monate für Änderungen im Gesetzentwurf gekämpft. Nach Einschätzung von Wohnen im Eigentum bleiben die Machtverhältnisse im Wohnungseigentum mit diesem Gesetz ausgewogen, allerdings werden sich viele Auswirkungen erst in der Praxis bewerten lassen. Einen Überblick der wichtigsten Änderungen hat der Verband nachfolgend zusammengestellt:
Änderungen WEMoG
Den Referentenentwurf mit sämtlichen Details finden Sie hier: Referentenentwurf 

4

Grundsteuer Neuberechnung

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die Grundsteuer (Grundsteuer B) bis zum Ende des Jahres 2019 reformiert werden muss. Dies haben der Bundestag und Bundesrat auf den Weg gebracht, die Reform kann damit umgesetzt werden, jetzt sind die einzelnen Bundesländer mit der Umsetzung gefordert.
Das Wichtigste: Es wird keine einheitliche Regelung geben, die für sämtliche Bundesländer gilt. Denn: Die Länder erhalten eine Öffnungsklausel, mit der sie die Berechnung in letzter Konsequenz selbst bestimmen können. Insgesamt soll es durch diese Reform keine Mehreinnahmen geben. Inwieweit allerdings der einzelne Haueigentümer betroffen ist, wird die jeweilige Neuberechnung der Hebesätze der jeweiligen Kommune zeigen.
Hebesätze als Berechnungsgrundlage
Entscheidend für Grundstückseigentümer sind die so genannten Hebesätze, die die jeweiligen Städte und Gemeinden als Berechnungsgrundlage für die jeweilige Grundsteuer verlangen. Und diese sind in einigen Gemeinden besonders hoch. Hier eine kleine Auswahl im Städtevergleich (Quelle DESTATIS):

Berlin 810%
Köln Stadt 515%
Frankfurt 500%
Stuttgart 420%
München 490%


Die Grundsteuer B fließt in die Miete ein - Miete kann steigen
Bei der Höhe der Grundsteuer überrascht der Spitzenreiter Berlin und sorgt für Irritationen. Einerseits mit politischen Diskussionen über (zu hohe) Mieten und eine erforderliche Deckelung - andererseits sorgen hohe umlagefähige Grundsteuern für hohe Nebenkosten, die wiederum die Gesamtmiete steigen lassen.
Einführung dauert - und die Folgen?
Allerdings haben die Gemeinden noch etwas Zeit für die Einführung. Bis zum 1.1.2022 sollen alle Grundstücke neu bewertet sein, die neue Grundsteuer dann ab 1.1.2025 erhoben werden.
Die neue Berechnung hat auf jeden Fall zur Folge, daß sich die Belastung für Hauseigentümer - und damit auch die Nebenkosten für Mieter - erheblich verändern kann.
Weitere Details: Bundesfinanzministerium

5

CO2 Umlage

Die Erhöhung der CO2 Umlage ist beschlossene Sache - und wird die Verbraucher ab 2021 treffen. Das Vergleichsportal CHECK24 hat berechnet, welche Kosten auf Verbraucher durch die geplante CO2-Bepreisung ab 2021 zukommen könnten und wie stark sie durch die im Gegenzug geplante Senkung der EEG-Umlage entlastet würden.
Mehrkosten durch CO2-Preis für Gas und Heizöl:
– 2021: Ein Musterhaushalt mit 20.000 kWh Energieverbrauch wird durch einen CO2-Preis von 25 Euro je Tonne um 119 Euro (Gas) bzw. 158 Euro (Heizöl) zusätzlich pro Jahr belastet.
– 2025: Bei dem geplanten CO2-Preis von 55 Euro pro Tonne steigen die Mehrkosten je Haushalt auf 262 Euro (Gas) bzw. 347 Euro (Heizöl) pro Jahr.
– „Weil für Heizöl höhere Emissionen veranschlagt werden als für Gas, kommen auf Verbraucher mit Ölheizung höhere zusätzliche Kosten zu“, so CHECK24. „Bei 20.000 kWh Verbrauch müssen Haushalte mit Gasheizung knapp 120 Euro Mehrkosten pro Jahr einplanen, Ölkunden werden mit fast 160 Euro zusätzlich belastet.“
Entlastung bei Strom durch Senkung der EEG-Umlage:
– Die Einnahmen aus der höheren CO2-Bepreisung sollen zur Senkung der EEG-Umlage verwendet werden. 2021 soll sie laut Klimapaket der Bundesregierung um 5,4 Mrd. Euro sinken.
– Umgerechnet auf den Preis pro kWh Strom entspricht das einer Senkung der EEG-Umlage für Privathaushalte von 6,756 Cent (2020) auf 5,27 Cent. Bei 4.250 kWh Stromverbrauch pro Jahr sind das etwa 63 Euro weniger.
– Laut Berechnungen von Check24 würde ein Durchschnittshaushalt durch die geplante Senkung der EEG-Umlage um rund 63 Euro im Jahr entlastet.
Weitere Details: Check24            

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Share Deals

Beim Kauf einer Immobilie fällt für den Käufer Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Ab 2020 soll er Kauf von Immobilien als Objektgesellschaften weniger lukrativ gestaltet werden können. Das Gesetzgebungsverfahren zur Eindämmung der Share Deals bei der Grunderwerbsteuer soll im ersten Halbjahr 2020 zum Abschluss gebracht werden.
Was ist ein “share deal”?
Dank der so genannten Share Deals, kann man ganz legal die Grunderwerbssteuer umgehen. Der Käufer erwirbt nicht die physische Immobilie (das wäre ein so genannter "asset deal" - er erwirbt Anteile an einer Objektgesellschaft, der die Immobilie(n) gehören.
Damit der Finanzminister keine Grunderwerbssteuer erhält, dürfen bei einem "share deal" aktuell max. 95 Prozent der Gesellschaft an den Käufer übertragen werden. Mindestens fünf Prozent müssen entweder beim Verkäufer bleiben, oder an eine andere Person bzw. Gesellschaft übertragen werden. - Die Haltedauer der angekauften Immobilien muss mindestens 5 Jahre betragen. 
Quelle: Bundesfinanzministerium
Quelle: CDU/CSU Fraktion

7

Klimaschutzpaket

Um soziale Härten bei der CO2 Bepreisung zu vermeiden, will die Bundesregierung Wohngeldempfänger bei den Heizkosten entlasten. Mehr als 600.000 Haushalte sollen davon profitieren. Ab 2021 werden Bund und Länder die Mittel für das Wohngeld um zehn Prozent erhöhen - zeitgleich zum Einstieg in die Bepreisung des klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2). Dem entsprechenden Gesetzentwurf der Bundesregierung hat der Bundesrat ber. zugestimmt. Hintergrund ist das Klimaschutzprogramm 2030. Ein wesentlicher Teil des Programms ist der neue CO2-Preis fürs Heizen mit Öl und Erdgas und fürs Fahren mit Benzin und Diesel. Dieser soll ab 2021 eingeführt werden. Haushalte, die Wohngeld erhalten, sollen gezielt bei den Heizkosten entlastet werden.
Zuschlag zur Miete
Die individuelle Höhe des zusätzlichen Wohngeldes hängt von der Haushaltsgröße und vom Einkommen des Haushalts ab. Bei Haushalten mit besonders niedrigen Einkommen fällt im Sinne der Zielgenauigkeit das zusätzliche Wohngeld höher aus. Im Durchschnitt beträgt das zusätzliche Wohngeld im Jahr 2021 voraussichtlich rund 15 Euro monatlich. Für jedes weitere Haushaltsmitglied kommen bis zu 3,60 Euro hinzu.
Weitere Details: Bundesregierung 

8

GEG Gesetz - tritt in Kraft

Ab dem 1. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Die neuen Regeln:
-Nutzung erneuerbarer Energie in Neubauten zum Heizen wird Pflicht
Das GEG verpflichtet Bauherren dazu, mindestens eine Form der erneuerbaren Energien zum Heizen zu nutzen. Neben Energie aus Photovoltaik-, Solarwärme- und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen erfüllen auch erneuerbare Fern- und Abwärme diese Anforderung. So kann ab 1. November 2020 ein größerer Anteil des Stroms aus eigener Produktion, z. B. aus der eigenen Photovoltaik-Anlage angerechnet werden. Alle erneuerbaren Energien müssen einen Mindestanteil des Wärmebedarfs abdecken.
- Ineffiziente Heizungen sind nicht mehr zulässig
Ab 2026 dürfen - bis auf wenige Ausnahmen – neue mit Heizöl betriebene Kessel nur noch in Kombination mit erneuerbaren Energiequellen betrieben werden. Das gilt auch für Heizkessel, die mit Kohle betrieben werden.
Heizkessel, die 30 Jahre alt oder älter sind, müssen außer Betrieb genommen werden.
Pflicht zu kostenloser Energieberatung bei Kauf oder Sanierung
Beim Kauf von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen Käufer, nachdem sie den Energieausweis erhalten haben, eine Energieberatung in Anspruch nehmen.
Bei der Sanierung von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen Verbraucher eine Energieberatung in Anspruch nehmen, wenn im Zuge der Sanierung Berechnungen zur Energiebilanzierung angestellt werden.
Handwerksunternehmen, die im Rahmen einer Sanierung ein Angebot abgeben, müssen bereits im Angebot schriftlich auf die Pflicht zur Energieberatung hinweisen.
Ergänzende Vorschriften zu Energieausweisen:
Die Pflicht, bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses einen Energieausweis vorzulegen sowie die diesbezüglichen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, gilt auch für Immobilienmakler.
 Aussteller von Energieausweisen müssen bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen.
CO2-Emissionen müssen im Energieausweis genannt werden.
Staatliche Förderung für erneuerbare Energien und Energieeffizienz gesetzlich verankert
Das Gebäudeenergiegesetz sieht vor, effiziente Neubauten und die energetische Verbesserung von Bestandsgebäuden sowie die Nutzung erneuerbarer Energien finanziell zu fördern. Der Staat unterstützt mit bis zu 45 Prozent der Investitionen für klimafreundliche Heiztechnik oder Wärmedämmung. Alternativ können steuerliche Vergünstigungen in Anspruch genommen werden.
Wichtig: Für Bauvorhaben, die vor dem 1. November 2020 beantragt oder angezeigt wurden, gelten weiterhin die bisherigen Regelungen.
GEG Gesetz – BMI-Bund
                                          

9

Keine überhöhten Modernisierungskosten

Bei einer Modernisierung dürfen Vermieter noch funktionsfähige Bauteile, bei denen jedoch bereits feststeht, dass sie in absehbarer Zeit instand gesetzt (und somit durch den Vermieter gezahlt) werden müssen, nicht mehr komplett dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Stattdessen muss der Anteil dieser Kosten bei der Modernisierungsmieterhöhung herausgerechnet werden, der der Instandhaltung (und somit dem Vermieter) zuzurechnen ist.
Bisher war es so, dass der Mieter sämtliche Kosten der Modernisierung übernehmen musste, solange die erneuerten Bauteile noch funktionsfähig waren. Dies hatte für den Vermieter den Vorteil, dass er bereits absehbare anfallende Reparaturen frühzeitig auf den Mieter umlegen konnte - und nicht selbst zahlen musste.
Urteil BGH (Az. VIII ZR 81/19 

Was erwartet uns in 2021?
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Kabelanschluss: Nicht mehr über die Nebenkosten
In vielen Mietwohnungen finden Mieter bereits Kabelanschlüsse, deren Kosten über die Mietnebenkosten mit abgerechnet werden. Das auch, wenn der Mieter den Anschluss nicht benötigt, oder einen alternativen Anbieter wählen möchte, weil dieser einfach günstiger ist. Die Bundesregierung will die Abrechnung des TV-Kabelanschlusses über die Mietnebenkosten abschaffen. Damit entfällt ein weiteres Nebengeschäft vieler Wohnungsgroßvermieter.
Die Bundesregierung möchte die Umlagefähigkeit des Kabelanschlusses geplanten Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) ab Dezember für Neubauten und Ende 2025 ganz abschaffen. Diese Abrechnungsmöglichkeit hemme die Wahlfreiheit und stelle "nicht nur einen Nachteil für Verbraucher, sondern auch für den Wettbewerb dar", so ein Regierungssprecher. Den noch nicht endgültig abgestimmten Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWI) sowie des Bundesministeriums für Verkehr und Infrastruktur (BMVI finden Sie hier:

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Smarte Stromzähler: Sind Pflicht  

Intelligente Stromzähler sind Pflicht - zumindest für die Stromkunden, die einen hohen Verbrauch haben. Dies gilt für Verbraucher mit einer Stromabnahme von mehr als 6000 Kilowattstunden/Jahr, aber auch bei Wärmepumpen und Nachtspeicherheizungen, Solaranlagen mit mehr als 7 Kilowatt Leistung, und Ladepunkten für Elektroautos, muss ein so genannter Smart Meter eingebaut werden.
Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik hat am 31.01.2020 die „technische Möglichkeit zum Einbau intelligenter Messsysteme nach § 30 Messstellenbetriebsgesetz (MsbG)“ festgestellt.
Der intelligente Stromzähler kann Stromkunden bis zu 100 Euro/ Jahr kosten.
Bei dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie können Sie sich hierzu einen Info Flyer herunterladen. 
Fragen und Antworten zum neuen System: Bundesnetzagentur
Quelle und weitere Details: Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) 

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Kündigungsschutz für Mieter und Zahlungsaufschub

In Zeiten von Corona hat der Bund ein Kündigungschutzpaket für Mieter auf den Weg gebracht. - Die Details haben wir für Sie auf ImmPilot.de zusammengestellt.
Weitere Details: Kündigungsschutz

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Ausbau privater Ladeinfrastruktur

Der Ausbau von Ladeinfrastruktur für Elektroautos soll für Mieter und Wohnungseigentümer vereinfacht werden. Wohnungseigentümer und Mieter, die den Ausbau einer privaten Ladestation für E-Autos planen, können dies künftig leichter realisieren. Das Wohnungseigentumsmodernisierungs-Gesetz soll den Ausbau der Elektromobilität fördern. Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses eine Ladesäule zu installieren, sofern sie bereit sind, die Kosten zu tragen. Die KfW-Bank bezuschusst jede private Ladestation pauschal mit 900 Euro - vorausgesetzt, sie wird mit Ökostrom oder Strom aus einer Photovoltaikanlage betrieben.


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