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Fallstricke Kaufvertrag

Fallstricke im Bauträgervertrag

Der Bauherren-Schutzbund e.V. hat eine Checkliste mit wichtigen Hinweisen auf mögliche Fallstricke in Bauträgerverträgen entwickelt. Nachfolgend die Themen, auf die Sie bei dem Abschluss von Bauverträgen besonders achten sollten. 
Quelle: Bauherren Schutzbund e.V. 

Grundschuldfalle 
Für die Finanzierung des Bauträgervorhabens lässt sich die den Bauträger finanzierende Bank eine Grundschuld - auch Globalgrundschuld genannt - eintragen. Aber der Erwerber muss lastenfreies Eigentum an Grundstück und Haus erlangen. Unser Rat: Keine Beurkundung des Vertrages, falls der Bauträger nicht Eigentümer des Baugrundstücks ist und falls noch keine Baugenehmigung vorliegt. 

Kontofalle 
In der Regel wird im Vertrag vereinbart, nach erfolgter Lastenfreistellung Zahlungen auf das Konto der den Bauträger finanzierenden Bank zu leisten. 
Unser Rat: Bei Abschluss des Bauträgervertrages unbedingt darauf achten, dass sich die Bauträgerbank verpflichtet, das Baugrundstück des Erwerbers aus der Haftung für die Globalgrundschuld freizugeben (Lastenfreistellung). 

Vormerkungsfalle 
Nach der Makler- und Bauträgerverordnung kann der Bauträger die erste Rate des Zahlungsplanes erst einfordern, wenn die Rechte des Erwerbers durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert sind. 
Unser Rat: Keine Zahlungen vor dem Nachweis der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch. 

Bürgschaftsfalle 
Abweichend vom Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung können im Notarvertrag Vorauszahlungen des Erwerbers bei Übergabe einer Bauträgerbürgschaft vereinbart werden. Die Bauträgerbürgschaft sichert den Erwerber nicht gegen Verzugsschäden bei Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins ab und ermöglicht keinen Zurückbehalt von Zahlungsraten bei Baumängeln. 
Unser Rat: Unbedingt anwaltlichen Rat einholen und vor Beurkundung Text der Bürgschaftsurkunde prüfen lassen. 

Sonderwunschfalle 
Vereinbarungen von Sonderwünschen nach Beurkundung des Bauträgervertrages können teuer werden. Vorauszahlungen für Sonderwünsche sind sehr risikovoll 
Unser Rat: Sonderwünsche müssen ebenso wie Eigenleistungen konkret vereinbart und mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden. 

Übergabefalle
Oft wird in Bauträgerverträgen die Übergabe des fertig gestellten Eigenheims bzw. der Einzug davon abhängig gemacht, dass die Vertragssumme im vollen Umfang an den Bauträger gezahlt worden ist. 
 Unser Rat: Einer solche Vertragsklausel nicht akzeptieren, weil damit das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers bei unvollständigen Bauleistungen und Mängeln vereitelt wird. 

Nachbesserungsfalle
In Bauträgerverträgen sind die Mängelrechte häufig auf ein Nachbesserungs- / Nacherfüllungsrecht beschränkt. Damit werden Erwerber unangemessen benachteiligt. 
Unser Rat: Bei notarieller Beurkundung darauf achten, dass neben dem Nacherfüllungsrecht die gesetzliche Rechte des Schadenersatzes, des Rücktritts und der Minderung erhalten bleiben. 

Verwalterfalle 
Beim Erwerb von Wohneigentum (Eigentumswohnung) setzt der Bauträger häufig einen Verwalter seines Vertrauens für fünf Jahre ein , um seine Interessen gegenüber den Eigentümern besser durchsetzen zu können. 
Unser Rat: Bei Beurkundung des Vertrages darauf dringen, dass der Verwalter aus dem Einflussbereich des Bauträgers nur für ein oder maximal zwei Jahre bestimmt wird. 

WEG-Falle 
Beim Erwerb von Wohneigentum (Eigentumswohnung) wird der Erwerber mit allen Rechten und Pflichten Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. 
Unser Rat: Vor Beurkundung des Vertrages unbedingt Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie die Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen.

Tipp: Vor dem Grundstücksankauf die Bebaubarkeit prüfen,
Die Suche nach dem passenden Baugrundstück ist für private Bauherren oft die erste Hürde. Sie zu überwinden ist nicht immer einfach. Art, Größe und Lage des Grundstücks müssen zum Baukonzept passen und den persönlichen Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten entsprechen. In gefragten Lagen ist die Nachfrage oft groß.  Trotzdem sollte die Prüfung der Bebaubarkeit nicht ausser Acht gelassen werden - dazu rät der Bauherren-Schutzbund e.V.. Jeder Interessent sollte sich noch vor dem Kauf genauestens mit allen Fragen rund um das zum Erwerb stehende Grundstück zu beschäftigen und unabhängigen bautechnischen und baurechtlichen Rat zu suchen. Das betrifft insbesondere die Möglichkeiten zur Bebauung. Durch das Baugesetzbuch und die jeweilige Landesbauordnung haben die Gemeinden die Planungshoheit vor Ort. Mit Bebauungsplänen regeln sie, was wo und wie gebaut werden darf. Jeder Grundstücksinteressent sollte deshalb vor dem Kauf Einblick in den jeweils gültigen Bebauungsplan nehmen, so der Rat von BSB-Experten. Der Plan ist bei den Kommunen zugänglich und zum Teil bereits online verfügbar. Daraus lassen sich alle wichtigen Details für das eigene Grundstück ablesen, wie zum Beispiel: 

- die Art der zulässigen Bebauung
- die maximal bebaubare Fläche  
- die einzuhaltenden Abstandsflächen zum Nachbarn 
- die Anzahl der Geschosse, und 
- manchmal sogar bauliche Details zur Fassade oder der Einfriedung.  
Daneben erfahren Interessenten, was in der Nachbarschaft möglich ist. Geregelt sind oft  
- zulässige Gebäudearten, -höhen und -abstände sowie Nachverdichtungen,  
also die Bebauung großer Grundstücke mit mehreren Reihen- oder Doppelhäusern.  
In einigen Gemeinden oder Baugebieten wird der Bebauungsplan durch eine Gestaltungssatzung ergänzt, die beispielsweise Ziegelform, Klinkerfarbe o.ä. festschreibt.  
Gibt es keinen gültigen Bebauungsplan, muss nach § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) geplant werden.  
Sicherheit gewinnt, wer im Vorfeld dazu eine in der Regel kostenpflichtige Bauvoranfrage beim zuständigen Amt stellt. 

Viele weitere wichtige Anregungen für künftige Bauherren enthält der Ratgeber des BSB „Baugrundstück – Baugrundrisiko – Erschließung“, der auf der Internetseite des Vereins www.bsb-ev.de zugänglich ist.

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