Der Bauherren-Schutzbund e. V. hat eine Checkliste mit Hinweisen zu typischen Risiken in Bauträgerverträgen veröffentlicht. Nachfolgend finden Sie zentrale Themen, auf die Sie beim Abschluss besonders achten sollten.
Zur Finanzierung lässt die Bank des Bauträgers häufig eine Grundschuld (Globalgrundschuld) eintragen. Erwerber müssen jedoch lastenfreies Eigentum an Grundstück und Objekt erlangen.
Unser Rat: Keine Beurkundung, wenn der Bauträger nicht Eigentümer des Baugrundstücks ist und/oder noch keine Baugenehmigung vorliegt.
Häufig wird vereinbart, nach Lastenfreistellung Zahlungen auf ein Konto der den Bauträger finanzierenden Bank zu leisten.
Unser Rat: Darauf achten, dass sich die Bauträgerbank verpflichtet, das Baugrundstück des Erwerbers aus der Globalgrundschuld freizugeben (Lastenfreistellung).
Nach der Makler- und Bauträgerverordnung kann die erste Rate erst verlangt werden, wenn eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen ist.
Unser Rat: Keine Zahlungen vor Nachweis der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch.
Abweichend vom Zahlungsplan (MaBV) können Vorauszahlungen gegen Vorlage einer Bauträgerbürgschaft vereinbart werden. Diese sichert in der Regel nicht gegen Verzugsfolgen bei Terminüberschreitungen ab und ersetzt kein Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln.
Unser Rat: Unbedingt anwaltlichen Rat einholen und den Text der Bürgschaftsurkunde vor Beurkundung prüfen lassen.
Sonderwünsche nach Beurkundung können teuer werden; Vorauszahlungen hierfür sind risikoreich.
Unser Rat: Sonderwünsche und Eigenleistungen konkret vereinbaren und mit dem Bauträgervertrag beurkunden.
Teilweise wird die Übergabe/der Einzug davon abhängig gemacht, dass die Vertragssumme vollständig gezahlt ist.
Unser Rat: Eine solche Klausel nicht akzeptieren, da sie das Leistungsverweigerungsrecht bei unvollständigen Leistungen und Mängeln faktisch aushebeln kann.
Manchmal werden Mängelrechte faktisch auf Nachbesserung/Nacherfüllung beschränkt. Das kann Erwerber unangemessen benachteiligen.
Unser Rat: Darauf achten, dass neben dem Nacherfüllungsrecht die gesetzlichen Rechte auf Schadensersatz, Rücktritt und Minderung erhalten bleiben.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung setzt der Bauträger häufig einen Verwalter seines Vertrauens für fünf Jahre ein.
Unser Rat: Darauf dringen, dass ein Verwalter aus dem Einflussbereich des Bauträgers nur für ein oder maximal zwei Jahre bestimmt wird.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Erwerber Mitglied der Eigentümergemeinschaft mit Rechten und Pflichten.
Unser Rat: Vor Beurkundung Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen.
Vor dem Kauf sollte geprüft werden, was auf dem Grundstück zulässig ist (Bebauungsplan, ggf. Gestaltungssatzung). Gibt es keinen Bebauungsplan, kann die Beurteilung nach § 34 BauGB erfolgen; ggf. bringt eine Bauvoranfrage zusätzliche Sicherheit.
Aus Bebauungsplänen ergeben sich häufig u. a.:
Weitere Hinweise enthält der Ratgeber des BSB „Baugrundstück – Baugrundrisiko – Erschließung“. Quelle: Bauherren-Schutzbund e. V.
Disclaimer: Diese Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall.