Der wesentlichste Treiber für die in den vergangenen Jahren immer weiter steigenden Immobilienpreise waren die historisch niedrigen Zinsen. Der Kauf einer Immobilie rechnete sich trotz viel zu hoher Kaufpreise dadurch zwar immer noch für die meisten Haus-/ oder Wohnungskäufer, die ihre Immobilie über einen Bankkredit finanzierten. - Doch die ganz großen Gewinner der lang andauernden Niedrigzinsphase waren vor allem Bauträger, Projektentwickler und Verkäufer, die ihre Gewinnspanne korrespondierend den Niedrigzinsen anpassen konnten.
In wenigen Monaten dreimal so hohe Finanzierungskosten
Doch diese Zeiten scheinen nun vorbei. Ende 2021 lagen die Zinsen für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Zinsbindung noch bei rund 0,9 % - so niedrig wie nie. Aktuell wird für dieselbe Laufzeit im Effektivzins das Vierfache verlangt - rund 4% und mehr (10 J./2% Tilgung/20% EK). Bei geringerem Eigenkapital wird es noch etwas teurer!  Die „4“ vor dem Komma hat Bestand . Bei einem Kredit in Höhe von 400.000 € und einem Zinssatz in Höhe von 4% beträgt der Jahreszins nicht mehr wie zu Top Zeiten 3.200 €/Jahr, sondern 16.000 €/Jahr - das sind Monat für Monat Mehrkosten in Höhe von rund 1000 €. - 
Für angehende Immobilienkäufer nicht das einzige Problem
Und die steigenden Zinsen sind nicht die einzige Hürde für Kaufinteressenten: Die Banken sind nicht mehr so großzügig mit der Vergabe von Immobilienkrediten, wollen mehr Eigenkapital nachgewiesen sehen und erwarten aufgrund der neuen Vorgaben der BAFIN eine gute Bonität der Kreditnehmer.  - So wird spätestens das Bankengespräch eine weitere Hürde für Kaufinteressenten, da auch die Banken restriktiver mit der Kreditvergabe umgehen - und die "Krücke Eigenleistung oder Musekelhypothek" statt Eigenkapital nicht mehr zieht. Somit werden mittlerweile viele Anfragen durch die Banken abgelehnt!

Mehr Eigenkapital erwartet

Als Eigenkapital sollten Kreditnehmer demnach zumindest die
Maklerkosten
Grunderwerbsteuer
Notargebühren
Eintragung Grundbuch
aus eigener Tasche leisten können. Das sind je nach Bundesland 10 % oder mehr des Kaufpreises.
Besser jedoch ist eine höhere EK Quote - 20% und mehr. Mit mehr Eigenkapital können günstigere Finanzierungskosten bei den Banken erzielt werden!

Vollfinanzierung?
Somit ist eine Komplettfinanzierung nur noch in Ausnahmefällen zu machen - nur dann, wenn die Bonität des Kreditnehmers stimmt, und ein entsprechendes Einkommen zur nachhaltigen Bedienung des Kredits nachgewiesen werden kann. Eine Möglichkeit, den Eigenkapitalanteil zu reduzieren wäre die zusätzliche Belastung einer weiteren (eigenen) Immobilie, oder die Belastung des elterlichen Hauses oder Eigentumswohnung.  - Aber Achtung: Dann sind gleich 2 Objekte in der Bankensicherung und nicht mehr frei verfügbar, dies sollte gut überlegt werden.

Wenig Eigenkapital - höhere Zinsen
Wer wenig oder gar kein Eigenkapital zur Verfügung hat, sollte sich trotz guter Bonität darüber im Klaren sein, dass ein Kredit bei einem nur geringen Eigenkapitaleinsatz aufgrund des für die Banken höheren Risikos nochmals teurer wird. Die Finanzinstitute lassen sich das Risiko natürlich zusätzlich bezahlen.
Hohe Wohnnebenkosten und steigende Baupreise beeinflussen die Solvenz noch zusätzlich.
Das sind aber nicht die einzigen Hürden für den Immobilienkäufer oder die Immobilienkäuferin. Neben den höheren Zinsen werden die immens gestiegenen Energiekosten die Kasse der Immobiliennutzer belasten. Allein bei den Heizkosten muss sich eine 4-köpfige Familie mit einer Wohnfläche von 120 qm auf eine Kostensteigerung von bis zu 120 €/Monat einstellen. Private inflationsbedingte Mehrausgaben kommen hinzu.
Dies sollte bei der Gesamtkostenberechnung neben den reinen Finanzierungskosten nicht vergessen werden!

Banken werden strenger
Nicht genug, dass steigende Zinsen den Immobilienkauf erschweren - auch die Banken  verschärfen ihre Kriterien für eine Finanzierungszusage!
In die Gesamtbewertung aufgenommen werden strengere Regeln:

- Bessere Bonität erforderlich
- höhere Tilgung wünschenswert
- konsequentere Objektprüfung und nachhaltiger Immobilienwert fließt in die Gesamtbewertung mit ein

Inflation und Zurückhaltung der Käufer
Anhand der langen Verweildauer neuer Objekte auf den Maklerportalen bemerkt man mittlerweile eine verstärkte Zurückhaltung potenzieller Käufer.  - Vor allem die hohen Energiekosten mit weiter steigender Tendenz schrecken viele Interessenten davon ab, in ein Kaufrisiko mit nicht absehbaren Nebenkosten zu gehen.

Gesamtkosten
Angehende Immobilienkäufer sollten die Gesamtkosten aus Zinsen, Tilgung, laufende Objektnebenkosten, wie Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen, aber auch die gestiegenen Nebenkosten intensiv im Blick halten. Bei einer engen Finanzierung können diese Kosten den persönliche Rahmen der Gesamtkosten aus dem Ruder laufen lassen! - Andererseits werden die Kaufinteressenten, die mit einer hohen Eigenkapitalquote ausgestattet sind, profitieren.

Lieferengpässe - Handwerkermangel - Preisgleitklauseln  
Die hohe Nachfrage verbunden mit Handwerkermangel, bestehende Materialengpässe, höhere Produktionskosten und die Mehrkosten aufgrund Vorgaben von energetischen Maßnahmen haben die ohnehin schon hohen Baupreise weiter befeuert. Diese werden durch Bauträger oder Handwerker an Käufer/innen weitergegeben - neben direkten Preiserhöhungen auch gerne in Form von Preisgleitklauseln. Wer als Käufer solch einen Vertrag unterschreibt, begibt zusätzlich in einen möglichen nicht absehbaren Preisstrudel, der schnell in einer finanziellen Katastrophe enden kann.

... und was gilt für Verkäufer?
Verkäufer müssen sich auf die neuen Rahmenbedingungen einstellen. Das heißt, das nicht mehr jedes Objekt in mittelprächtiger Lage und 70er Jahre Ausstattung zu horrenden Preisen über den Tisch gehen wird. - Somit müssen sich Verkäufer, auf niedrigere Kaufpreise als bisher in den Schaufenstern der Maklerunternehmen aufgeführt, abfinden. - Diese Entwicklung kann man bereits jetzt an der gestiegenen Anzahl der Angebote und der Verweildauer auf den Immobilienportalen voraussehen.  - Was bisher innerhalb von wenigen Wochen verkauft wurde, dreht sich längst nicht mehr so schnell!

Fazit - die Preise werden weiter sinken
Die Preisanpassungen werden nach folgendem Schema ablaufen:

Stufe 1: Auf den Internetseiten der Immobilienportale steigt die Anzahl an angebotenen Objekte
Stufe 2: Bei den Angeboten wird es zu einer längeren Verweildauer kommen
Stufe 3: Die Angebotspreise steigen nicht mehr 
Stufe 4: Die Verkaufspreise liegen unter den Angebotspreisen (Preisreduzierung)
Stufe 5: Bereits die Angebotspreise sind niedriger

Ob es Verkäufer von Gebrauchtimmobilien, Immobilienspekulanten oder Projektentwickler wahr haben wollen oder nicht. - Die Immobilienpreise werden weiter sinken. 


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