6 Tipps zur Vorbereitung auf das Bankengespräch
Die steigenden Zinsen habe für viele Immobilienkaufinteressenten den Traum vom Eigenheim bereits ausgebremst. - Aber auch wenn der Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) auf den ersten Blick noch zu stemmen erscheint, kann das Finanzierungsgespräch bei der Hausbank oder dem Finanzierungspezialisten für Ernüchterung sorgen.
Strengere Regeln
Denn: Die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) erwartet ab April 2023 von den kreditgebenden Banken zusätzliche Sicherheiten für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten) Banken müssen dann 2 % der aufgelaufenen Kreditsummen als Eigenkapital darstellen. Das bedeutet, dass Banken noch genauer auf die Kreditnehmer - und die zu finanzierende Immobilie schauen.
Bewertungskriterien - Haus oder Wohnung: Die „Größere Lupe“
Insofern werden sich Banken erheblich intensiver mit wesentlichen Merkmalen der zu finanzierenden Immobilien und den Spezifika der Kaufinteressententen/innen auseinandersetzen, und essentielle Merkmale erheblich kritischer prüfen, als es bisher der Fall war.
Die daraus folgenden wichtigsten Kriterien für eine Finanzierungszusage sind:
1. Bonität
Banken holen neben der Vorlage von Einkommensnachweise durch den Kaufinteressenten eine SCHUFA Auskunft ein. Ist die sauber und verfügt über ein (aktuell und künftig) positives Scoring, ist das für die Finanzierung fast schon die „halbe Miete“. - Ein negatives Scoring der Schufa bedeutet dagegen so gut wie das Aus für die weiteren Finanzierungsgespräche.
2. Eigenkapital
Ist genügend Eigenkapital vorhanden, deutet dies auf eine seriöse finanzielle Grundlage des Darlehnsnehmers hin, reduziert die Darlehnslaufzeit und auch den Hypothekenzins Der Anteil des Eigenkapitals sollte mindestens 20 % der für die Baufinanzierung erforderlichen Darlehenssumme betragen. Oft wird auch Eigenleistung in das Eigenkapital eingerechnet. Die „Muskelhypothek“ sollte für Darlehnsnehmer und Banken allerdings nicht die Brücke sein, um sich fehlende Liquidität schön zu rechnen. Finanzierungen von 100 % oder sogar mehr des Kaufpreises werden nur noch in Ausnahmefällen (siehe Bonität) gewährt.
3. Immobilie: Zu teuer - zu schlechte Lage - zu schlechter Zustand
Lage, Lage, Lage - die 3 L entscheiden wesentlich über den Wert der Immobilien. Kaufen um jeden Preis? - Lage, Erträge, Substanz und technischer Zustand sollten zum Kaufpreis passen. Liegt der durch die Bank ermittelte Beleihungswert (Verkehrswert abzgl. Sicherheitsabschlag der Bank) über dem geforderten Kaufpreis wird der Finanzierer noch intensiver prüfen und im Zweifel von einer Kreditaufnahme abraten. Kompensation wäre in diesem Fall mit mehr Eigenkapital möglich - aber ob es aus Sicht des Kreditnehmers ratsam ist, einer zu teuren und somit „schlechten“ Immobilie noch „gutes“ Geld hinterher zu werfen, sollte gut überlegt werden. Sollten keine individuellen Gründe für einen Immobilienankauf sprechen, besser von einem Ankauf Abstand nehmen.
Auch Kriterien wie Energiewerte älterer und weniger nachhaltiger Gebäude spielen hierbei mittlerweile eine große Rolle.
Siehe auch: Beleihungswertermittlung
4. Bestehende Schulden oder Kredite
Gibt es bereits laufende Kredite oder Leasingverträge für das kürzlich bestellte Auto oder die Wohnungseinrichtung? - Auch dies wird von den Banken in die Gesamtbetrachtung einer nachhaltigen Bedienung des Kredits einbezogen und beurteilt.
5. Finanzieller Puffer: Kauf-/ Nebenkosten, Unvorhergesehenes
Nicht nur die Kosten für den Immobilienkauf entscheiden über die seriöse und nachhaltige Finanzierung. Die aktuelle Inflation hat es eindringlich aufgezeigt: Das Bilden von finanziellen Puffern für stark steigende Nebenkosten sowie unvorhergesehene technisch erforderliche Maßnahmen sind weitere entscheidende Kriterien für die langfristige Bedienung einer Immobilienfinanzierung.
6. Tilgung
Eine höhere Tilgung trägt nicht nur dazu bei, das Darlehen schneller abzuzahlen und die Restschuld bei fälliger Prolongation zu reduzieren, sondern minimiert auch das Risiko einer bösen Überraschung, sollten die Zinsen noch weiter steigen. Gefragt als Tilgungsquote sind mindestens 2 Prozent - besser sogar 3 Prozent.
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