Die Instandhaltung gehört zu den gesetzlichen Grundpflichten des Vermieters. Nach § 535 BGB ist er verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.
Fachbegriff: vorbeugende und erhaltende Wirkung
Der Mieter hat diese Maßnahmen zu dulden, soweit sie erforderlich sind.
Beispiele für Instandhaltung:
Tipp für Mieter: Wird Ihnen z. B. eine ältere Einbauküche vom Vermieter geschenkt, gehen Reparatur- und Erhaltungspflichten auf Sie über.
Von Instandsetzung spricht man, wenn ein bereits eingetretener Mangel beseitigt und der ordnungsgemäße Zustand wiederhergestellt werden muss. Auch hier ist § 535 BGB die rechtliche Grundlage.
Fachbegriff: heilende Wirkung
Beispiel: Austausch eines defekten Heizkessels, wenn eine Reparatur technisch oder wirtschaftlich nicht mehr möglich ist.
Wird in diesem Zusammenhang jedoch ein technisch höherwertiges System (z. B. ein Brennwertkessel) eingebaut, kann der Mehrwertanteil als Modernisierung gewertet und anteilig umgelegt werden.
Bei einer Modernisierung wird der Wohnwert der Wohnung oder des Hauses nachhaltig erhöht oder eine dauerhafte Einsparung von Energie oder Ressourcen erzielt.
Fachbegriff: verbessernde Wirkung
Beispiele:
Der wesentliche Unterschied liegt in den mietrechtlichen Folgen: Nur Modernisierungen berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung.
Nach aktueller Rechtslage kann die Jahresmiete um 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten erhöht werden.
Maßgeblich sollte jedoch stets das bestehende Mietniveau sein. Liegt die neue Miete deutlich über vergleichbaren Wohnungen, kann dies wirtschaftlich nachteilig sein, da dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht.
Wichtig: Kosten der Instandhaltung dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Beim Austausch alter Holzfenster gegen Kunststofffenster sind daher nur die Mehrkosten gegenüber einer einfachen Erneuerung umlagefähig.
Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn, Dauer, Kosten, bisherige Miete, geplante Erhöhung und neue Miete enthalten.
Bei öffentlich gefördertem Wohnraum ist zusätzlich die Zustimmung der zuständigen Bewilligungsbehörde erforderlich.
Zweifelt der Mieter die Kosten an, kann er Einsicht in die Rechnungen verlangen.
Der Mieter muss die Maßnahme dulden, sofern keine unzumutbare Härte vorliegt, kann aber unter bestimmten Voraussetzungen während der Bauzeit die Miete mindern.
Kommt der Vermieter seinen Pflichten zur Instandhaltung oder Instandsetzung nicht nach, kann der Mieter – nach entsprechender Anzeige – Rechte geltend machen, insbesondere eine Mietminderung.
Der Mieter ist verpflichtet, erkannte oder drohende Schäden unverzüglich anzuzeigen (Obhutspflicht).
Unterlässt er dies, kann er unter Umständen schadenersatzpflichtig werden.
Der Vermieter kann bestimmte Bagatellreparaturen auf den Mieter übertragen. Diese müssen im Mietvertrag jedoch konkret benannt sein.
Pauschale Klauseln sind unwirksam, ebenso die Überschreitung gesetzlich anerkannter Höchstgrenzen.
Achtung: Ältere Formularmietverträge entsprechen häufig nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung.
Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters.
Der Mieter kann jedoch vertraglich zur Durchführung verpflichtet werden (z. B. Streichen von Wänden und Decken, Innentüren, Fenster von innen). Voraussetzung ist eine wirksame Regelung im Mietvertrag.
Fehlt eine solche Vereinbarung oder ist sie unwirksam, verbleibt die Pflicht beim Vermieter.
Da sich die Rechtsprechung regelmäßig ändert, sollten Vermieter stets aktuelle und rechtssichere Vertragsformulare verwenden.