Bei der geplanten Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sind zahlreiche rechtliche Vorgaben zu beachten. Die wesentlichen Voraussetzungen lassen sich in acht zentralen Punkten zusammenfassen.

1. Wann handelt es sich um eine Modernisierung?

Nach § 555b BGB gelten als Modernisierung bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima geschützt wird, sofern keine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen:

• Wärmedämmung von Außenwänden, Kellerdecken, Dächern oder Fenstern bei wesentlicher Energieeinsparung
• Einbau einer neuen Heizungsanlage mit nachhaltiger Energieeinsparung
• Verbesserung des Schallschutzes (z. B. Schallschutzfenster)
• Anbau von Balkonen
• Barrierefreier Umbau von Bad oder WC
• Einbau von WC-Spülkästen mit Spartaste
• Installation von Solar- oder Photovoltaikanlagen

2. Was gehört nicht in die Modernisierungsumlage?

Reparaturen und reine Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Diese Arbeiten werden zwar häufig im Zusammenhang mit Modernisierungen durchgeführt, sind jedoch gemäß § 555a BGB nicht umlagefähig.

Die hierfür entstehenden Kosten müssen daher von den Gesamtkosten abgezogen werden.

Beispiele:

• Austausch alter, defekter Holzfenster gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung: Die fiktiven Kosten für die Reparatur der alten Holzfenster sind abzuziehen.
• Austausch alter Isolierglasfenster gegen neue Isolierglasfenster: Umlagefähig nur bei nachgewiesener erheblicher Energieeinsparung gegenüber dem bisherigen Zustand.

3. Um wie viel erhöht sich die Miete nach einer Modernisierung?

Im frei finanzierten Wohnungsbau kann die Jahresmiete um 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559 BGB).

Vorab sind die Kosten für ersparte Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung / Instandsetzung) abzuziehen.

Alternativ ist auch eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der verbesserten Ausstattung möglich (§ 558 BGB). Diese Variante ist in der Praxis jedoch häufig wirtschaftlich weniger relevant.

Bei öffentlich geförderten Wohnungen bedarf eine Mieterhöhung der Zustimmung des zuständigen Wohnungsamtes.

4. Wie muss die Modernisierung angekündigt werden?

Der Vermieter muss die Modernisierung dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen (§§ 555a–f BGB).

Die Ankündigung muss mindestens enthalten:

• Art und Umfang der Maßnahmen
• Beginn und voraussichtliches Ende der Arbeiten
• Gesamtkosten der Maßnahme
• den auf den Mieter entfallenden Kostenanteil
• bei energetischen Maßnahmen: die zu erwartende Betriebskosteneinsparung

Achtung: Bei geringfügigen Maßnahmen mit nur unerheblicher Beeinträchtigung (z. B. Einbau von Rauchmeldern) entfällt die dreimonatige Ankündigungsfrist.

5. Ab wann muss die neue Miete gezahlt werden?

Die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen (§ 559b Abs. 2 BGB).

Beispiel: Zugang der Erklärung am 09.02. – neue Miete fällig ab 01.05.

6. Widerspruch (Härteeinwand)

Liegen besondere Härtegründe vor, kann der Mieter der Modernisierung widersprechen. Der Widerspruch muss spätestens bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB).

Die anerkannten Härtegründe sind eng begrenzt, etwa bei einer akuten, lebensbedrohlichen Erkrankung des Mieters.

7. Mietminderung während der Bauzeit

Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mietminderung wegen Baulärms oder Schmutzes in den ersten drei Monaten gesetzlich ausgeschlossen.

Bei anderen Modernisierungsmaßnahmen können Mietminderungen möglich sein, sofern eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt.

8. Besonderheiten

• Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bedürfen grundsätzlich nicht der Zustimmung des Mieters.
• Bei einem Staffelmietvertrag ist eine zusätzliche Mieterhöhung wegen Modernisierung grundsätzlich ausgeschlossen.
• Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, das bis zum Ende des Monats ausgeübt werden muss, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.