Baustelle Neubau

ZU LANGSAM - ZU TEUER - ZU INEFFIZIENT
  Analyse Wohnungsmarkt Deutschland

Ursachen, Herausforderungen und Lösungsansätze 

1. Aktuelle Situation Wohnungsmarkt

Der Wohnungsbau in Deutschland stagniert, während die Nachfrage weiter steigt. Aktuellen Studien zufolge fehlen etwa 550.000 Wohnungen (Pestel Institut). Bis zum Jahr 2027 können es lt. Prognosen sogar über 800.000 fehlende Wohnungen sein .Besonders betroffen sind das bezahlbare Segment und die Ballungsräume. Durch eine wachsende Bevölkerung und den Anstieg von Single-Haushalten wird die Nachfrage voraussichtlich weiter steigen. 

Im internationalen Vergleich baut Deutschland weniger Wohnungen pro Kopf als viele andere europäische Länder, darunter Österreich, die Niederlande und die Schweiz (Quelle: OECD Housing Statistics 2023).
Das ehrgeizige Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu errichten, wird seit Jahren deutlich verfehlt. In den späten 1990er- und frühen 2000er-Jahren wurden zudem hunderttausende bundeseigene Wohnungen mit günstigen Mieten privatisiert und zu niedrigen Preisen verkauft - ein Fehler mit nachwirkenden Folgen.

Ergebnis:

Die Mieten in Deutschland steigen kontinuierlich. Im vierten Quartal 2024 lagen die Mieten bundesweit um 4,7 Prozent über dem Wert des Vorjahres (Quelle: IW Köln).  13,0 % der Bevölkerung in Deutschland lebten 2023 in Haushalten, die mehr als 40 % ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen ausgeben. (Quelle: DESTATIS).

Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig - von strukturellen Problemen bis hin zu vielen kleinteiligen Einflussfaktoren. In der folgenden Analyse haben wir die wesentlichen Treiber dieser Entwicklung herausgearbeitet und gleichzeitig konkrete Lösungsmöglichkeiten aufgezeigt, um den Wohnungsmarkt nachhaltig zu stabilisieren.

Baufertigstellungen 2005 - 2023 (DESTATIS)

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Fakt ist: Der Neubau ist rückläufig und liegt weit unter dem benötigten Volumen.

2. Ursachen für den Rückgang des Wohnungsbaus

Mehrere Faktoren haben den Wohnungsbau in den letzten Jahren erheblich erschwert:

a) Steigende Baukosten

Die Baupreise für Neubauten sind seit 2020 um rund 35 % gestiegen (BBSR), allein im Jahr 2023 um 8,5 %.

Haupttreiber:

Mangel an Fachkräften und Lieferengpässe für Baumaterialien (Beton, Stahl und Dämmstoffe), gestiegene Löhne im Baugewerbe.

Verschärfte Bauvorschriften, insbesondere im Bereich energetischer Standards.

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Fakt ist: Baukosten sind seit 2020 um mehr als 1/3 gestiegen.

b)

Zinsentwicklung und Finanzierungskosten

Die Bauzinsen sind von unter 1 % (2021) auf durchschnittlich 3,7 % (2025) gestiegen. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Kosten:

Kreditbetrag	Zinssatz	Monatliche Rate	Jahreszuschuss
400.000 €	1 %	333 €	-
400.000 €	3,7 %	1.233 €	+13.000 €/Jahr

Monatliche Kostensteigerung durch höhere Bauzinsen (Kreditbetrag 400.000 €)

Fazit: Höhere Zinsen machen den Wohnungsbau weniger attraktiv für Investoren und Eigennutzer.

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Fakt ist: Höhere Zinsen verteuern den Wohnungsbau erheblich und lassen Investoren und Eigennutzer zurückhaltender werden

c) Die Bearbeitung eines Bauantrags dauert in Deutschland bis zu 6 Monate, bei komplexeren Projekten oder hoher Behördenauslastung auch deutlich länger. - In den Niederlanden und Belgien sind es im Normalfall max. 3 Monate und das fast vollständig digital über die Plattformen "omgevingsloket" und "e-loket".

Notwendigkeit zusätzlicher Gutachten (z.B. statische Berechnungen, Umweltschutz, öffentlichen Einspruchsverfahren, Prüfungsschleifen mit anderen Behörden (Denkmalpflege, Umweltprüfungen) verzögern zusätzlich.

Langwierige Beteiligungsverfahren für Anwohner können Projekte verzögern oder sogar verhindern.
Das Mietrecht mit Vorgaben wie statische Mietpreisbremse und Kündigungsschutz macht den Mietwohnungsbau für Investoren zunehmend unattraktiv.

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Fakt ist: Langwierige Genehmigungsverfahren, strenge Bauvorgaben und uneinheitliche Länderregelungen hemmen den Neubau zusätzlich.

d) Hohe Grundstückspreise und Flächenknappheit

Baulandpreise in Metropolen (München, Frankfurt, Berlin) liegen bei 2.000 - 5.000 €/m² und mehr.
Konflikte zwischen Wohnungsbau und Gewerbeansiedlung führen dazu, dass verfügbare Flächen oft nicht für Wohnraum genutzt werden können.

Städte halten große Grundstücksreserven ungenutzt und geben diese vielfach nicht zur Bebauung frei.
 

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Fakt ist: Hohe Grundstückskosten, begrenzte Verfügbarkeit öffentlicher Flächen und restriktive Baupolitik machen den Neubau von Mietwohnungen oft unrentabel.

e) Fokus auf Eigentumsmaßnahmen statt Mietwohnungen

Immer mehr Investoren bevorzugen den Bau von Eigentumswohnungen, da der Mietwohnungsbau durch gesetzliche Vorgaben zunehmend unattraktiv wird.
Der Bau von Eigentumsmaßnahmen erzielt höhere Renditen als der Erstellung von Mietwohnungen.
Regulierungsrisiken: Ständige politische Debatten über Mietendeckel, Enteignungen und strengere Mietgesetze verunsichern Investoren.
Finanzierungsanreize für Käufer: Staatsfinanzierte Förderprogramme wie KfW-Darlehen oder steuerliche Anreize machen den Kauf von Wohneigentum attraktiver. Diese Maßnahmen fördern den Eigentumssektor weiter und verstärken den Trend hin zum Eigentumswohnungsbau auf Kosten des Mietwohnungsbaus.

f) Immer mehr Bauauflagen kosten zusätzlich Geld
Komplexe Umweltauflagen und hohe, oft schwer planbare energetische Standards (z. B. GEG 2024) selbst kleinere Bauvorhaben um bis zu 20.000 € in die Höhe.

Kommunale Vorgaben wie gestiegene Anforderungen an Barrierefreiheit, Aufzüge oder Stellplätze erhöhen die Kosten.

▶  Fakt ist: Investoren meiden den Bau von Mietwohnungen - die Erstellung von Eigentumsmaßnahmen verspricht höhere Renditen.

3. Vorschlag Bauministerium - Nutzung leerstehender Wohnungen auf dem Land um das Wohnungsproblem zu lösen

In Deutschland stehen ca. 1,9 Millionen Wohnungen leer, vor allem in strukturschwachen Regionen. 

Die Bauministerium schlägt vor, dass Menschen aufs Land ziehen, anstatt  Neubau in Städten zu unterstützen und zu fördern.

Probleme bei der Umsetzung:

Viele der statistisch als leerstehend erfassten Wohnungen sind nicht mehr bewohnbar oder nur mit hohem Sanierungsaufwand nutzbar zu machen - deswegen stehen sie ja leer...
Fehlende Infrastruktur in peripheren Regionen: ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kitas und Freizeitangebote sind oft nicht ausreichend vorhanden.

Lange Pendelzeiten: Die meisten Arbeitsplätze befinden sich in Städten, nicht in ländlichen Gebieten - ebenso die Unis.

Eingeschränkte Homeoffice-Möglichkeiten: Nicht alle Berufe lassen sich aus dem Homeoffice erledigen - oft fehlt schnelles Internet, was einen Wohnortwechsel aufs Land zusätzlich unattraktiv macht.
Soziale Faktoren: Menschen haben familiäre, soziale und kulturelle Bindungen an Städte, die nicht einfach aufgegeben werden können.

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Fakt bleibt: Die Verlagerungsdebatte - Bevölkerungsströme in strukturschwache Regionen umzulenken statt urbanen Wohnungsbau zu priorisieren – bleibt nicht nur realitätsfern, sondern lenkt von den dringend notwendigen strukturellen Lösungen ab und perpetuiert die Krise durch Problemverlagerung.

Quelle: EUROSTAT

Höchste Eigentumsquoten EU
Rumänien	96.7%
Slowakei	92.7%
Ungarn	91.8%
Kroatien	89.9%
Niedrigste Eigentumsquoten EU
Schweiz	37.8%
Deutschland	47.2%
Österreich	51.9%
Niederlande	54.3%
Dänemark	57.3%
EU-27 Durchschnitt: 69.4%

4. Optionen zur Bewältigung der Wohnungsnot:

A) Förderung Mietwohnungsbau

Abschreibungsanreize: Verbesserte steuerliche degressive Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten und Umwandlungen bestehender Ressoourcen in Mietwohnungen.
Senkung der Grunderwerbsteuer für den Bau von Mietwohnungen, um Investitionen attraktiver zu machen.

Dynamische Anpassung der Mietpreisbremse an die jeweils aktuellen Bedingungen des Wohnungsmarktes.

B) Aktivierung von Baulandreserven

Schnellere Freigabe von ungenutzten öffentlichen Grundstücken, insbesondere in Städten.

Vergünstigte Bereitstellung von Bauflächen, um den sozialen Wohnungsbau zu fördern.
Vorrang bei öfftl. Grundstücksvergaben für den Mietwohnungsbau (ein freistehendes Eigenheim beansprucht bis zu 6 -mal so viel Grundstücksfläche pro Wohneinheit wie eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus)
Bebauungspflicht für brachliegende Grundstücke, um Spekulationen entgegenzuwirken.

C) Senkung der Baukosten

Lockerung überzogener Bauvorschriften (siehe Aufzüge, Tiefgaragen) um Baukosten zu senken.

- Reduzierung überbordener und überflüssiger DIN Vorschriften.

Förderung modularer und serieller Bauweise (25 - 30 % kostengünstiger). (Entwicklung hierzu gab es ber. in den 80er Jahren - diese wurden nicht konsequent weiterverfolgt).
Reduzierung bürokratischer Hürden und klare Regeln für Bürgerbeteiligungen bei den Genehmigungsverfahren, um Bauzeiten zu verkürzen.

D) Digitalisierung Genehmigungsverfahren 

Die Digitalisierung von Bauanträgen bietet erhebliches Potenzial, Genehmigungsprozesse sowohl zu beschleunigen als auch transparenter zu gestalten. Neben der Reduzierung von Papierverbrauch und der damit verbundenen Umweltfreundlichkeit ergeben sich weitere Vorteile:
 - Frühzeitige Machbarkeitsprüfung: Bereits vor der Einreichung einer Bauvoranfrage kann geprüft werden, ob das geplante Bauvorhaben grundsätzlich zulässig ist (vgl. u. a. Niederlande/Belgien).

- Automatisierte Prüfverfahren: Digitale Systeme ermöglichen eine schnellere und effizientere Prüfung von Anträgen, wodurch sich Bearbeitungszeiten verkürzen.

- Optimierte Datenweiterleitung: Informationen können schneller zwischen beteiligten Behörden und Institutionen ausgetauscht werden.

- Echtzeit-Transparenz: Antragsteller erhalten jederzeit Einblick in den aktuellen Bearbeitungsstand ihres Bauantrags.

E) Risikobegrenzung für Bauwillige

Einführung einer staatlichen Hypothekengarantie (z. B. Niederlande: Nationale Hypotheekgarantie Fonds (NHG) ). Durch staatliche Absicherung von Teilen des Immobilienkredits werden Finanzierungsrisiken reduziert und günstigere Zinssätze ermöglicht.
Einführung eines marktdynamischen Mietendeckels, der flexibel auf Angebot und Nachfrage reagiert und so eine ausgewogene Regulierung der Mieten gewährleistet.

F) Sanierung und Umwandlung

Förderung von Sanierungsmaßnahmen, um bestehende Gebäude für den Wohnungsmarkt nutzbar zu machen.

Umwandlung leerstehender Büro- und Handelsflächen in Wohnraum, insbesondere in Innenstädten mit hoher Nachfrage.
Flexiblere Bauvorschriften für Umnutzung, um den Umbau bestehender Immobilien zu erleichtern.

5. Zusammenfassung: Der deutsche Wohnungsmarkt befindet sich in einer tiefen Krise - doch es gibt  zahlreiche Potenziale zur Umsetzung nachhaltiger Lösungen. 

-

Weiter sinkende Neubauzahlen

Die Zahl neuer Wohnungen bleibt deutlich unter dem erforderlichen Bedarf. Das Wohnungsdefizit wächst weiter. (siehe Chart)

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Weiter steigender Bedarf

Deutschlandweit fehlen fast 600.000 Wohnungen – Tendenz steigend.

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Steigende Baukosten und  Zinsen

Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen machen den Wohnungsbau für Investoren
(Rendite) und Eigennutzer zunehmend unattraktiv.

-

Bürokratie und Bauvorschriften

Langwierige Genehmigungsverfahren und komplexe Vorschriften bremsen den Markt aus. (Beispiel: Aufzugspflicht, Stellplätze)

-

Mangelhafte Digitalisierung

Langsame Behördenprozesse und fehlende digitale Lösungen verzögern Genehmigungen und den Baufortschritt.

-

Städte halten Bauland zurück

Die Zurückhaltung öffentlicher Flächen verknappt das Angebot und treibt die Preise weiter nach oben.

-

Vorschlag zur Nutzung ländlicher Leerstände

Der Vorschlag ist regional begrenzt, nur teilweise umsetzbar, löst das Wohnungsproblem nicht flächendeckend und lenkt von den tatsächlichen Defiziten ab.

=

Mietwohnungsbau ist zu unattraktiv

Niedrige Mietrenditen, hohe Finanzierungskosten, strenge regulatorische Vorgaben wie Mietpreisbremsen oder Sanierungspflichten machen Investitionen in Eigentumsmaßnahmen für Anleger erheblich lukrativer als der Bau von Mietwohnungen.

+

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen gibt es Chancen

Durch effizientere Bauverfahren, gezielte Förderprogramme und steuerliche Anreize, flexiblere Regulierungen und optimierte Genehmigungsprozesse lassen sich Investitionen weiterhin realisieren. (Details siehe Lösungsmöglichkeiten)

Fazit: Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit tiefgreifenden Strukturproblemen konfrontiert - die gegenwärtigen politischen und regulatorischen Instrumente greifen zu kurz, um die anhaltende Krise nachhaltig zu bewältigen. Erforderlich sind ein breites Spektrum von innovativen Lösungen, die sowohl unmittelbare Entlastung schaffen als auch strukturelle Verbesserungen nachhaltig absichern.

Lösungsmöglichkeiten für den Wohnungsmarkt:

• Bürokratieabbau und schnellere Genehmigungen - Abschaffung von Kontrollbürokratie und Prüfungsschleifen.
• Verkürzung der Genehmigungsverfahren durch weniger Vorschriften und klare Fristen.
  
• Digitale und automatisierte Baugenehmigungen, um Prozesse effizienter zu gestalten.
• Vereinheitlichung der 16 LBOs .

• Höhere degressive Abschreibung (AfA) für Mietwohnungsbau mit Ziel schnellere Amortisation.
• Senkung der Grunderwerbsteuer für Mietwohnungen, sofern diese nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

• Mischfinanzierungsmodelle: Kombi öffentlicher und privater Mittel, um soziale Wohnprojekte zu forcieren
• Günstigere Bauverfahren, z. B. modulares und serielles Bauen, um Baukosten zu senken.

• Internationale Best practice: Erfolgreiche Modelle aus den Niederlanden, Belgien und Schweden zur Nachverdichtung, Baukostenreduktion und Baulandmobilisierung adaptieren.
• Aktivierung und schnellere Freigabe von (öfftl.) Baulandreserven.
• Reduzierung von Abstandsflächen und Anpassung der GFZ (Geschossflächenzahl) und GRZ (Grundflächenzahl), um innerstädtische Nachverdichtung zu erleichtern und Grundstücksressourcen besser auszunutzen.

• Umnutzung leerstehender Büro- und Handelsflächen in Wohnraum durch vereinfachte Vorschriften und finanzielle Anreize.

• Digitale Transparenzplattform für verfügbares Bauland, die öffentliche und private Bauflächen zugänglich macht.