Zwischen 2010 und 2015 wurden in Deutschland jährlich Baufinanzierungen von bis zu 220 Mrd. € abgeschlossen – oft mit 10 Jahren Zinsbindung und Rekordtief-Zinsen von unter 1 %.
Diese Kredite laufen nun nach und nach aus – mit gravierenden Folgen: Die monatlichen Raten steigen oft um mehrere Hundert Euro, Rücklagen fehlen, und viele Haushalte geraten unter Druck. Besonders riskant sind Finanzierungen mit nur 1 % Anfangstilgung – hier bleibt die Restschuld auch nach 10 Jahren fast vollständig bestehen.
Experten warnen bei Immobilien unter Finanzierungsdruck: Notverkäufe, Rückläufer und Preisrückgänge könnten zunehmen – besonders bei hochpreisigen Objekten mit hohem Fremdfinanzierungsanteil.
Datenquelle: Deutsche Bundesbank.
Zins: Effektiver Jahreszins inkl. Nebenkosten.
| Jahr | Zins |
|---|---|
| 2010 | 3,6 % |
| 2011 | 3,5 % |
| 2012 | 2,7 % |
| 2013 | 2,3 % |
| 2014 | 2,1 % |
| 2015 | 1,7 % |
| 2016 | 1,5 % |
| 2017 | 1,6 % |
| 2018 | 1,6 % |
| 2019 | 1,1 % |
| 2020 | 0,9 % |
| 2021 | 0,8 % (Tief) |
| 2022 | 2,2 % |
| 2023 | 3,7 % |
| 2024 | 3,4 % |
| 2025 | 3,5 % |
1) Die Zinswende trifft nicht alle gleich, aber breit. Besonders Haushalte mit hohen Baukrediten, niedriger Tilgung und begrenzten Rücklagen geraten unter Druck. Der Immobilienmarkt in Deutschland steht vor einer regional stark unterschiedlichen, aber spürbaren Veränderung – mehr Notverkäufe, punktuell sinkende Preise sowie eine Neujustierung der Finanzierungsbedingungen sind die Folge.
2) Aktuelle Empfehlung:
Wer in absehbarer Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte sich frühzeitig um günstige Konditionen bemühen (z.B. per Forward-Darlehen), um Zinsrisiken zu minimieren. Auch längere Zinsbindungen können helfen, die Ratenbelastung langfristig planbar zu machen.
2025 gilt: Stabilität vor Spekulation.
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Neuabschluss | 10 - 15 Jahre fix, Sondertilgungen nutzen |
| Prolongation ab 2026 | Früh Angebote vergleichen, mind. 10 Monate vorher |
| Altvertrag mit < 1,5 % | Behalten - Umschuldung lohnt kaum |
Viele Immobilienkäufer haben zwischen 2013 und 2021 Baukredite mit 10-jähriger Zinsbindung abgeschlossen – in einer Phase historisch niedriger Zinsen von teilweise unter 1 %. Diese Verträge laufen nun sukzessive aus – und treffen auf ein dauerhaft erhöhtes Zinsniveau von derzeit rund 3,5 %.
Für zahlreiche Haushalte bedeutet das: Der monatliche Kapitaldienst steigt mit der Anschlussfinanzierung deutlich – oft um mehrere Hundert Euro. Besonders betroffen sind Käufer mit geringen Rücklagen oder sehr knapp kalkulierten Haushaltsbudgets.
Unsere Einschätzung: Diese Entwicklung steht erst am Anfang. In den kommenden Jahren werden nach und nach alle Immobilienfinanzierungen aus der Niedrigzinsphase zur Prolongation fällig. Da zwischen 2013 und 2021 jährlich hunderttausende Finanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit abgeschlossen wurden, ist davon auszugehen, dass bis 2031 Jahr für Jahr ein wachsender Teil dieser Verträge zur Verlängerung ansteht.
Diese Entwicklung betrifft nicht nur Eigennutzer. Auch viele Kapitalanleger haben ihre Renditeberechnungen auf Grundlage der historisch niedrigen Zinsen erstellt – teils mit Soll-Zinsen von unter 1 %. Mit dem Anstieg auf über 3,5 % hat sich die ursprüngliche Kalkulation in vielen Fällen deutlich verschlechtert.
Dadurch entsteht wachsender Handlungsdruck: Entweder wird versucht, die Mieten – soweit rechtlich und marktseitig möglich – anzuheben, oder es kommt verstärkt zu Verkaufsentscheidungen. Besonders bei stark fremdfinanzierten Objekten kann sich die Renditeentwicklung ins Negative drehen.
Wenn die Zinsen steigen, gerät auch die Rendite unter Druck.
Zwischen 2010 und 2015 wurden laut Deutscher Bundesbank jährlich Baufinanzierungen im Volumen von rund 180–220 Mrd. € abgeschlossen – häufig mit Zinsbindungen von zehn Jahren und Zinssätzen von teils unter 1 %. Diese Kredite laufen ab 2020ff. nach und nach aus. Für das Jahr 2025 betrifft das allein Kreditverträge von geschätzt 90–110 Mrd. €. Bundesweit könnten über 1 Million Haushalte betroffen sein – von Wohnungseigentümern bis hin zu Einfamilienhausbesitzern.
Besonders kritisch: Viele Finanzierungen wurden mit nur 1 % Anfangstilgung vereinbart. Nach zehn Jahren ist dann meist nur ein kleiner Teil zurückgezahlt. Die hohe Restschuld trifft nun auf deutlich höhere Zinsen – mit monatlichen Mehrbelastungen von teils +500 € oder mehr.
Banken berichten bereits von einem Anstieg der Umschuldungsprobleme, Verkaufsdruck sowie Notverkäufen. Auch das Risiko von Zwangsversteigerungen steigt. Besonders betroffen sind hochpreisige Immobilien in Metropolregionen sowie Objekte mit hohem Fremdkapitalanteil.
Zusätzlich wirken sich steigende regulatorische Anforderungen auf die Kreditvergabe aus – Banken agieren bei Anschlussfinanzierungen zunehmend restriktiver, vor allem bei angespannten Haushaltsbudgets und rückläufigen Immobilienbewertungen.
Folge: Die Nachwirkungen der Niedrigzinsphase werden zum Stresstest für viele Eigentümer.