Immmobiliennutzer: Diese Änderungen können wir 2020 erwarten

Was erwartet uns in 2020?
1

Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2025 

Die bisherige  Mietpreisbremse läuft Ende des Jahres 2019 aus. Sie wird jetzt bis 2025 verlängert.  Die Mietpreisbremse deckelt in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt" die Kosten bei Neu- oder Wiedervermietungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus max. zehn Prozent. Mit der verlängerten Mietpreisbremse wird es auch 2 Anpassungen geben. 
- Der Zeitraum, mit dem die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird, verlängert sich von vier auf sechs Jahre. Ziel: Die Vergleichsmiete sinkt und die Preise für Neuvermietungen werden zusätzlich gebremst.
- Mieter können bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse bis zu 2,5 Jahre nach Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Weitere Details: BMJV

2

Maklerprovision muss künftig geteilt werden 

Mittlerweile betragen die Nebenkosten bei dem Kauf einer Immobilien bis zu 10% und mehr. Dies soll mit dem Gesetzesentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser reduziert werden. Um eine Entlastung bei den Nebenkosten herbeizuführen, dass Käufer zukünftig maximal der Hälfte der Maklerkosten zahlen müssen.
Anmerkung:  Schön wäre, wenn der größte Posten beim Immobilienkauf - die Grunderwerbsteuer - gesenkt würde. Diese beträgt je nach Bundesland bis zu 6,5% des Kaufpreises.
Weitere Details: BMJV

3

Das Wohngeld steigt

Zum 1. Januar 2020 wird das Wohngeld steigen. Das Wohngeld wird als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer gezahlt. Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen und Miete bzw. Belastung. Das Wohngeld wird für zwölf Monate bewilligt. Danach ist ein neuer Antrag erforderlich. Zuständig dafür sind die örtlichen Wohngeldbehörden, die Gemeinde-, Stadt-, Amts- oder Kreisverwaltungen.
Mehr Wohngeld
Ab 1. Januar gibt es mehr Wohngeld und die Zahl der Empfänger steigt. Neu ist auch eine Dynamisierung des Wohngeldes. Die Reform sieht auch eine siebte Mietenstufe für Gemeinden und Kreise mit besonders hohem Mietenniveau vor. Die Höchstbeträge für die berücksichtigungsfähige Miete werden angehoben und das Leistungsniveau steigt.
Weitere Details: Bundesregierung
Weitere Details: BBSR-Bund
Hier geht es zum Wohngeldrechner für Deutschland: Wohngeldrechner

4

Grundsteuer Neuberechnung

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die Grundsteuer (Grundsteuer B) bis zum Ende des Jahres 2019 reformiert werden muss. Dies haben nun der Bundestag und Bundesrat auf den Weg gebracht, die Reform kann damit umgesetzt werden.
Das Wichtigste: Es wird keine einheitliche Regelung geben, die für sämtliche Bundesländer gilt. Denn: Die Länder erhalten eine Öffnungsklausel, mit der sie die Berechnung in letzter Konsequenz selbst bestimmen können. Insgesamt soll es durch diese Reform keine Mehreinnahmen geben. Inwieweit allerdings der einzelnen Haueigentümer betroffen ist, wird die jeweilige Neuberechnung der Hebesätze der jeweiligen Kommune zeigen.
Hebesätze als Berechnungsgrundlage
Entscheidend für Grundstückseigentümer sind die so genannten Hebesätze, die die jeweiligen Städte und Gemeinden als Berechnungsgrundlage für die jeweilige Grundsteuer verlangen. Und diese sind in einigen Gemeinden besonders hoch. Hier eine kleine Auswahl im Städtevergleich (Quelle DESTATIS):

Berlin 810%
Köln Stadt 515%
Frankfurt 500%
Stuttgart 420%
München 490%


Die Grundsteuer B fließt in die Miete ein - Miete kann steigen
Bei der Höhe der Grundsteuer überrascht der Spitzenreiter Berlin und sorgt für Irritationen. Einerseits mit politischen Diskussionen über (zu hohe) Mieten und eine erforderliche Deckelung - andererseits sorgen hohe umlagefähige Grundsteuern für hohe Nebenkosten, die wiederum die Gesamtmiete steigen lassen
Einführung dauert - und die Folgen?
Allerdings haben die Gemeinden noch etwas Zeit für die Einführung. Bis zum 1.1.2022 sollen alle Grundstücke neu bewertet sein, die neue Grundsteuer dann ab 1.1.2025 erhoben werden.
Die neue Berechnung hat auf jeden Fall zur Folge, dass sich die Belastung für Hauseigentümer - und damit auch die Nebenkosten für Mieter - erheblich verändern kann.
Jetzt müssen die einzelnen Bundesländer entscheiden, welche Regelung eingeführt wird. 
Weitere Details: Bundesfinanzministerium

5

EU Geldwäsche Richtlinie 

Ab Januar 2020 müssen alle Mitgliedsstaaten der Europäischen Union  das sogenannte "Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie" umsetzen. Damit sollen auch Immobilienmakler im Kampf gegen Geldwäsche stärker in die Pflicht genommen werden. So müssen diese ihre Kunden nicht nur bei der Vermittlung von Immobilienobjekten, sondern auch von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 Euro überprüfen. 
Weitere Details: Bundesrat - EU Geldwäscherichtlinie

6

Share Deals

Beim Kauf einer Immobilie fällt  für den Käufer Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Ab 2020 soll er Kauf von Immobilien als Objektgesellschaften weniger lukrativ gestaltet werden können. Das Gesetzgebungsverfahren zur Eindämmung der Share Deals bei der Grunderwerbsteuer soll im ersten Halbjahr 2020 zum Abschluss gebracht werden.
Was ist ein “share deal”?
Dank der so genannten Share Deals, kann man ganz legal die Grunderwerbssteuer umgehen. Der Käufer erwirbt nicht die physische Immobilie (das wäre ein so genannter "asset deal" - er erwirbt Anteile an einer Objektgesellschaft, der die Immobilie(n) gehören.
Damit der Finanzminister keine Grunderwerbssteuer erhält, dürfen bei einem "share deal" aktuell max. 95 Prozent der Gesellschaft an den Käufer übertragen werden. Mindestens fünf Prozent müssen entweder beim Verkäufer bleiben, oder an eine andere Person bzw. Gesellschaft übertragen werden. - Die Haltedauer der angekauften Immobilien muss mindestens 5 Jahre betragen.
Quelle: Bundesfinanzministerium
Quelle: CDU/CSU Fraktion

7

Mietwucher

Gesetz gegen Wuchermieten
Der Bundesrat möchte härter gegen Mietwucher vorgehen. Er beschloss am 29. November 2019 einen Gesetzentwurf, der eine Verdoppelung des derzeit geltenden Bußgeldrahmens vorsieht - und das sind dann bis zu 100.000 Euro. Der § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches (WiStG) soll entsprechend verändert werden.
Begründung: Das aktuell geltende Bußgeld von 50.000 Euro sei angesichts des anhaltend knappen Wohnungsmarktes nicht mehr zeitgemäß, so die Länderkammer.
Grenze liegt bei 20 Prozent
Darüber hinaus sollen die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen dafür sorgen, dass Mietwucher leichter anerkannt wird. Danach würde es ausreichen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Bislang müssen Mieter nachweisen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht haben, und der Vermieter diese Zwangslage ausgenutzt hat. Dieses Ausnutzen lasse sich in der Praxis kaum nachweisen, weshalb die Vorschrift zum Mietwucher faktisch ins Leere laufe, begründet der Bundesrat seine Initiative.
Nächste Schritte
Der Gesetzentwurf wird im nächsten Schritt der Bundesregierung zugeleitet, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Anschließend wird der Vorschlag dem Bundestag zur Entscheidung vor.
Weitere Details: Bundesjustizministerium

8

CO2 Umlage

Die Erhöhung der CO2 Umlage ist beschlossene Sache - wird die Verbraucher aber erst ab 2021 treffen. Das Vergleichsportal CHECK24 hat berechnet, welche Kosten auf Verbraucher durch die geplante CO2-Bepreisung ab 2021 zukommen könnten und wie stark sie durch die im Gegenzug geplante Senkung der EEG-Umlage entlastet würden.   
Mehrkosten durch CO2-Preis für Gas und Heizöl:
– 2021: Ein Musterhaushalt mit 20.000 kWh Energieverbrauch wird durch einen CO2-Preis von 25 Euro je Tonne um 119 Euro (Gas) bzw. 158 Euro (Heizöl) zusätzlich pro Jahr belastet.
– 2025: Bei dem geplanten CO2-Preis von 55 Euro pro Tonne steigen die Mehrkosten je Haushalt auf 262 Euro (Gas) bzw. 347 Euro (Heizöl) pro Jahr.
– „Weil für Heizöl höhere Emissionen veranschlagt werden als für Gas, kommen auf Verbraucher mit Ölheizung höhere zusätzliche Kosten zu“, sagt Lasse Schmid, Geschäftsführer Energie bei CHECK24. „Bei 20.000 kWh Verbrauch müssen Haushalte mit Gasheizung knapp 120 Euro Mehrkosten pro Jahr einplanen, Ölkunden werden mit fast 160 Euro zusätzlich belastet.“
Entlastung bei Strom durch Senkung der EEG-Umlage:
– Die Einnahmen aus der höheren CO2-Bepreisung sollen zur Senkung der EEG-Umlage verwendet werden. 2021 soll sie laut Klimapaket der Bundesregierung um 5,4 Mrd. Euro sinken.
– Umgerechnet auf den Preis pro kWh Strom entspricht das einer Senkung der EEG-Umlage für Privathaushalte von 6,756 Cent (2020) auf 5,27 Cent. Bei 4.250 kWh Stromverbrauch pro Jahr sind das etwa 63 Euro weniger.
– „Ein Durchschnittshaushalt würde durch die geplante Senkung der EEG-Umlage um rund 63 Euro im Jahr entlastet“, sagt Lasse Schmid. „Für alle Privathaushalte in Deutschland summiert sich die Entlastung auf rund 1,9 Mrd. Euro.“ 
Weitere Details: Check24                                                                       

9

Förderung: Energetische Sanierung

Immobilieneigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus energetisch sanieren lassen, werden ab 2020 steuerlich entlastet.
Was wird gefördert?
Gefördert werden energetische Sanierungsmaßnahmen, wie Einbau neuer energiesparender Fenster, Tausch der alten Heizung gegen eine effizieentere Anlage, Dämmung von Dächern und Fassadenflächen.
Die Kosten solcher Sanierungsmaßnahmen können zukünftig in Höhe von 20 % über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
Alte Ölheizungen
Den Austausch von alten ineffizienten Ölheizungen fördert die Bundesregierung mit einem Zuschuss von bis zu 40% der Investitionskosten.
Weitere Details: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWI)
Tipp:
Hier geht es zu den geänderten Förderungen der KfW ab 2020:
Änderungen KfW Wohngebäudeförderungen

Wohnungseigentumsrecht: Wird angepasst
Wohnungseigentümer sollen eine gesetzlich verbriefte Verbesserung ihrer Rechte erhalten. Das Bundesjustizministerium (BMJV) hat einen Referentenentwurf zur Novellierung des Wohnungs­eigentums­gesetzes (WEG) vorgelegt. So sollen z.B. bauliche Maßnahmen zur Errichtung von Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge, zur Barrierereduzierung sowie zum Einbruchsschutz nicht mehr der Zustimmung aller Wohnungseigen­tümer bedürfen, sonder jeder Eigentümer soll grundsätzlich einen Rechtsanspruch darauf haben  - aber auch die Kosten dafür selbst tragen.
Darüber hinaus sollen Wohnungseigentums- und Mietrecht besser aufeinander abgesstimmt werden.
Den Referentenentwurf mit allen Details finden Sie hier: Referentenentwurf



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