Marktlage Immobilien



Wohnimmobilienmarkt Deutschland: Knapp und teuer
Daten und Fakten zu Mieten, Kaufen und Bauen  

In Deutschland gibt es rund 42 Mio. Wohnungen. Die meisten Wohnungsnutzer wohnen mit 42,4% in Häusern mit Baujahren zwischen 1949 - 1978. Die wenigsten mit 2,9% in Häusern aus Baujahren zwischen 2011 - später.
Der Wert aller Immobilien (Gebäude inklusive Grundstücke) betrug in Deutschland Ende 2015 knapp 11,8 Billionen Euro und machte damit etwa 87 Prozent des gesamten volkswirtschaftlichen Sachvermögens aus. Rund 61 Prozent des Vermögens an Bauten, Grund und Boden befindet sich im Besitz privater Haushalte. Gut 58 Prozent davon entfallen auf Wohnimmobilien. (Quelle: BMI)
Deutschland, kein Land der Eigentümer
Trotz eines durchaus hohen Immobilienvermögens in Deutschland von um die 12 Bio. Euro, ist die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn nicht besonders attraktiv:
Zwar ist der Anteil der Eigentümer unter den Deutschen in den letzten 10 Jahren von ehemals 42% auf einen Eigentumsanteil von rund 46% (Quelle: DIW) gestiegen. Allerdings liegen wir im europäischen Vergleich immer noch auf den hinteren Plätzen. Neben Ländern wie Italien: Eigentumsquote ca. 74%, Spanien: ca. 79%, und das Vereinigte Königreich:ca. 67%, können auch unsere direkten Nachbarn, wie Belgien: ca. 72%, die Niederlande ca. 67 %, und Österreich: ca. 57%, eindeutig höhere Quoten vorweisen. Einzig die Schweiz weist mit ca. 37% einen niedrigeren Eigentumsanteil der Bevölkerung aus. Die meisten Eigentümer in Deutschland gibt es mit 64,7 % im Saarland und mit 58% in Rheinland-Pfalz - die wenigsten mit grossen Abstand in Berlin, da sind es gerade einmal 17,2 %.
Hohe Baukosten, hohe Kaufnebenkosten, zu wenig Neubau
Ein wesentlicher Grund für dieses Ergebnis sind sicherlich die vergleichsweise hohen Grundstückspreise, die in Deutschland zu einem großen Teil zu den relativ hohen Gesamtkosten beitragen. Aber auch gestigene Handwerkspreise und vor allem die Höhe der Kaufnebenkosten, insbesondere der Grunderwerbsteuern, sind bei den Gesamtkosten nicht zu vernachlässigen. Allein die Grunderwerbsteuern betragen in den einzelnen Bundesländern zwischen 3,5% und 6,5% (Spitzenreiter NRW) - mit steigender Tendenz.
Es wird zu wenig gebaut
Statistisch gesehen stehen jedem Einwoher rund 45 qm Wohnfläche zu. Das ist rein statistisch betrachter nicht wenig. Jedoch gibt es - vor allem in Ballungsräumen - viel zu wenig bezahlbare Wohnungen. Denn: Es wird zwar gebaut,  jedoch meist lukrative eigentumsbildende Maßnahmen, wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen - der Mietwohnungsbau liegt mehr oder weniger brach.
Beispiel: Die Fertigstellungen im Wohnungsbau fielen von 278.000 Wohnungen 2004 auf knapp 159.000 im Jahr 2009.
Von Januar bis August 2019 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 228.500 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren dies 2,5 % weniger Baugenehmigungen als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Wie das Statistische Bundesamt weiter ermittelte, hatten wir im Jahr 2008 mit rund 175.000 den niedrigsten Stand an Baugenehmigungen nach 1945 zu verzeichnen. Seit Ende 2009 die Zahl der Baugenehmigungen zwar kontinuierlich angestiegen, allerdings fehlen immer noch fast 1,5 Mio Wohnungen.
Bis 2020 müssen in Deutschland jährlich 400.000 Wohnungen entstehen - zu diesem Ergebnis kommt die jüngste Baubedarfsprognose des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Aktuell sind es gerade enmal 300.000 Wohnungen/jährlich - das reicht nicht annähernd, um den Bedarf zu decken. Um kurzfristig neuen Wohnraum zu schaffen, raten die IW-Immobilienexperten auch dazu, Leerstände zu nutzen, statt ausschl. neu zu bauen.

Eigentumsquoten

So leben die Deutschen
In diesen Häuser Baujahren wohnen wir

In Deutschland dominieren die Baujahre 1950 - 1979 (ca. 39 Prozent), in dieser Periode wurde in Deutschland am meisten gebaut. Das ist mehr, als in den Baujahren 1980 - heute, in diesen Häuser Baujahren sind es gerade einmal rund 37,5 Prozent.
In den Jahren ab 2001 dagegen war die Neubautätigkeit im Vergleich zu den vorgenannten Baujahren eher dürftig.
Und dieser Trend setzt sich weiter fort.

Häuserbaujahre

Mieten und Wohnen:
Leerstand: 7,9 Prozent

Viel Wohnungsleerstand: Kaum freie Wohnungen in den großen Städten
Rein rechnerisch gibt es in Deutschland insgesamt ausreichend viele Wohnungen, allerdings teilweise am falschen Ort oder in der falschen Qualität. Dies bestätigt auch die Erhebung des Statistischen Bundesamt: 36,1 Millionen der Wohnungen in Wohngebäuden in Deutschland waren 2014 bewohnt, 3,1 Millionen Wohnungen waren unbewohnt. Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,9 Prozent. Den größten Leerstand gab es laut Statistischem Bundesamt in Sachsen (13,8 Prozent aller Wohnungen). Relativ hohe Leerstände gab es auch in den Bundesländern Sachsen-Anhalt (13,4 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern (11,2 Prozent), Thüringen (11,1 Prozent), Brandenburg (9,9 Prozent) und Rheinland-Pfalz (9,2 Prozent). Im Mittelfeld liegen das Saarland (7,8 Prozent), Nordrhein-Westfalen (7,5 Prozent), Baden-Württemberg (6,9 Prozent), Berlin (6,9 Prozent), Niedersachsen, Hessen (jeweils 6,3 Prozent) und Bremen (6,2 Prozent). Der niedrigste Leerstand wurde in Hamburg (4,4 Prozent) ermittelt.
Dieser rein statistische Leerstand berücksichtigt allerdings nicht, dass viele dieser leer stehenden Wohnungen aufgrund des mangelhaften technischen Zustands nicht vermietbar sind. “Bereinigte” Zahlen leer stehender und nicht vermieteter Wohnungen liegen bundesweit nicht vor. Bereinigt man diese rein statistische Leerstandsquote um die maroden und nicht vermietbaren Immobilien und so gennanter “strategischer” und “fluktuationsbedingter” Leerstände, dürfte die aktive Leerstandsquote auf jeden Fall in 2019 unter 3 Prozent betragen. (Quelle: BBSR).
Mietanstieg
Laut F+B Wohnindex veränderten sich die Neuvertragsmieten sich in den letzten fünf Jahren um 10,6 % und in den vergangenen zehn Jahren um 19,8 %. Die Bestandsmieten entwickelten sich wie üblich etwas moderater um jeweils 5,8 % (Q3/2019 zu Q3/2014) bzw. 9,7 % (Q3/2019 zu Q3/2009).
Die Angebotsmieten waren im ersten HJ 2019 gemäss den Beobachtungen des Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung in Hamburg, Berlin, sowie im Südwesten und Süden besonders hoch. - In den günstigen REgion konnte man noch mit rund 5 Euro (zzgl. NK) anmieten - in den teuren Region war es mit 11 Euro und mehr vielfach das Doppelte! (Siehe Chart BBSR) - (Quelle: BBSR Bund)
Mietbelastung
Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen wirkt sich auch auf die Mietbelastungsquoten aus. Demnach lag 2018 der Anteil des Haushaltsnettoeinkommens, den die Haushalte insgesamt für die Bruttokaltmiete aufwendeten, bundesweit bei 27,2 %, in Metropolen bei 29,5 %.  Am meisten belastet sind die Länder Hamburg mit 30,4 % und Bremen mit 29,8% - am wenigsten Sachsen 22,7 % und Thüringen 23,1 %. Effektiv geben private Haushalte nach eigenen Angaben bundesweit im Schnitt 7,70 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine in 2015 und später angemietete Wohnung aus. (Quelle: Destatis)
Private Wohnungsgesellschaften: Teuer
Mieter, die 2018 in Wohnungen privater Wohnungsunternehmen lebten, zahlten mit durchschnittlich 7,30 Euro je Quadratmeter die höchsten Nettokaltmieten. Zum Vergleich lagen die Nettokaltmieten der von Privatpersonen vermieteten Wohnungen bei 7 Euro. Unter dem Bundesdurchschnitt von 6,90 Euro für die Nettokaltmieten blieben die öffentlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen mit 6,60 Euro und die Wohnungsgenossenschaften mit 6,40 Euro. (Quelle: Destatis)
Die grossen Immobilieneigentümer
Wer sind eigentlich die grossen Immobilieneigentümer? Professionell gewerbliche Vermieter verwalten mit rund 8,3 Mio. Wohnungen heute gut 20 Prozent des Wohnungsmarktes.
Mehr als 1,3 Mio. der Wohnungen in Deutschland sind bereits im Besitz der 10 grössten institutionellen Anleger, wie VONOVIA, LEG Immobilien, Deutsche Wohnen, Saga/GWG oder VIvawest. Nach der Übernahme der Gagfah, SüDeWo und Conwert Immobilien, Wien, und weiteren Wohnungen in Schweden war VONOVIA mit rund 400.000 Wohnungen bereits der mit Abstand größte Eigentümer und Vermieter von Wohnraum in Deutschland - und eine der größten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa, mit einem beachtlichen Aufmerksamkeitsfaktor. Zum Vergleich: Im Eigentum der öffentlichen Hand befinden sich in Deutschland noch rund 2,3 Mio. Wohnungen. Im Marktsegment der institutionellen Anleger kann es unserer Einschätzung nach durchaus zu weiteren Konzentrationen dahingehend kommen, dass sich auch andere Wohnungsunternehmen zusammenschließen - oder auch übernommen werden. Der Aktienmarkt baut hier bereits eine entsprechende Erwartungshaltung im Hinblick auf mögliche Wachstumsstrategien auf. (Chart Aktien)
Immobilienaktien: Selbstläufer
Die Nachfrage nach einer Kapitalanlage belebt auch den Markt für Zinshäuser weiterhin äußerst positiv. Davon profitieren natürlich auch die institutionellen Wohnungseigentümer, die dank günstiger Refinanzierungen auch ohne bahnbrechende operative Optimierungen durchzuführen, erhebliche Werte generieren können. Die niedrigen Zinsen sind hier natürlich ein weiterer Baustein, um Werte zu generieren: Bei 1,5% Zinsen und 8% Modernisierungsumlage werden in diesem Marktsegment völlig risikolos Renditen erzielt, wie sie ansonsten nur im Bereich der neuen Märkte möglich sind. Und zwei weitere nicht zu unterschätzende Nebeneffekte kommen hinzu: Durchmodernisierte Bestände verursachten geringere Instandhaltungskosten und steigern sofort den Immobilienwert. Und dies(fast) alles nicht aus dem eigenen Budget heraus!
Mangels alternativer Anlageformen ist die Nachfrage - insbesondere ausländischer Investoren - bei den institutionellen Immobilieneigentümern weit höher, als in den Vorjahren.
Bauen/Kaufen:
Niedrige Zinsen - hohe Nachfrage - hohe Preise

Zu Zeiten des Niedrigzinses geht der Hauskauf munter weiter.  - Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sind nach wie vor stark nachgefragt. Allerdings hat sich im dritten Quartal 2019 die Wachstumsdynamik etwas verlangsamt.
Der Preisanstieg für Wohnimmobilien belief sich im dritten Quartal bundesweit auf 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Damit erreicht die Steigerungsrate das niedrigste Niveau seit zweieinhalb Jahren. Zum aktuellen Wachstum trug vor allem der Preisanstieg für selbst genutztes Wohneigentum bei (+6,0 Prozent), während sich die Preise für Mehrfamilienhäuser mit 5,6 Prozent in etwas geringerem Ausmaß erhöhten. Die Neuvertragsmieten nahmen um 4,4 Prozent zu. (Quelle:  Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) )
Im aktuellen "Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland" der Engel & Völkers Vermarktungsprofis wird die starke Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt als Preistreiber für Eigenheime und Wohnungen festgestellt. Demnach sind die durchschnittlichen Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im 1. Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um 12,5 Prozent gestiegen. Damit weist dieses Segment ein noch höheres Wachstum auf als der Markt für Eigentumswohnungen (+11,5 Prozent).
Preise auf Allzeithoch: Vermögensaufbau mit Immobilien
Im Segment der Eigentumswohnungen verzeichnet die bayerische Landeshauptstadt München im 1. Halbjahr 2019 die höchsten durchschnittlichen Angebotspreise mit 8.291 Euro pro Quadratmeter. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser führt die Kreisstadt Starnberg mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 1,92 Millionen Euro das Ranking aller betrachteten Standorte an, gefolgt von München mit 1.42 Millionen Euro.
Auf dem Häusermarkt behauptet Hamburg seinen Spitzenrang vom Vorjahr. Die Hansestadt führt mit 1,84 Milliarden Euro das Umsatzranking wiederholt an. Mit einem umgesetzten Transaktionsvolumen von 1,34 Milliarden Euro belegt Berlin den zweiten Platz vor München mit 1,28 Milliarden Euro. Universitätsstädte wie Münster, Braunschweig oder Jena realisierten ein Umsatzplus von über 50 Prozent. Mit einer spürbaren Steigerung von 130 Prozent hat sich das Transaktionsvolumen der gehandelten Ein- und Zweifamilienhäuser am Industriestandort Ingolstadt bundesweit am stärksten gegenüber dem Vorjahr erhöht.
Im Umsatzranking für Eigentumswohnungen verteidigt die Bundeshauptstadt Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 6,05 Milliarden Euro die Spitzenposition aus dem Vorjahr, gefolgt von München mit 4,76 Milliarden Euro und Hamburg mit 2,73 Milliarden Euro. Diese drei Städte vereinen zusammen mit Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart und Düsseldorf über ein Viertel des gesamten Umsatzvolumens im Wohnungsmarkt.
Quelle: Engels & Völkers
"Lieber eine Anlageform in "Betongold" - mit der zusätzlichen Aussicht auf Rendite und Wertsteigerung - als ein Sparguthaben ohne Verzinsung!"
So haben sich neben den höheren Preisen der Neubauimmobilien auch die Preise der Gebrauchtimmobilien an die Marktsituation angepasst, und steigen immer noch stetig. Die Häuserpreise sind bereits in den Jahren 2011 - 2018 angezogen - und stiegen in 2019 nochmals kräftig.
So viel kann man bereits zum aktuellen Zeitpunkt feststellen: Im laufenden Jahr 2019 wird ein neuer Höchststand der Preisspirale erreicht, der sich wenn auch etwas abgeschwächt - in 2020 weiter fortsetzen wird.

Für die hohe Nachfrage nach Eigentum gibt es 4 Gründe:

- Die historisch niedrigen Bauzinsen
- Die niedrigen Sparzinsen
- Die Suche nach einer sicheren Kapitalanlage (“Betongold”)
- Der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden 

Die grossen Vermieter

Kaufpreise im europäischen Vergleich: Über Durchschnitt
Deutschland über dem EU-Schnitt
Die Hauspreise, gemessen durch den Hauspreisindex (HPI) des EUROSTAT, stiegen im zweiten Quartal 2019 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal sowohl im Euroraum als auch in der EU um 4,2%.
Deutschland: +5,2%
In Deutschland stiegen die Preise um 5,2 %. Unter den EU-Mitgliedstaaten, für die Daten vorliegen, wurden die höchsten jährlichen Anstiege der Hauspreise im zweiten Quartal 2019 in Ungarn (+14,0%), Luxemburg (+11,4%), Kroatien (+10,4%) und Portugal (+10,1%)verzeichnet. Einzig in Italien gingen die Preise um -0,2% zurück.
Quelle: EUROSTAT 

Hauspreise EU

Kaufnebenkosten und höhere Baukosten - schlagen auf die Preise durch
Nicht zu vernachlässigen bei der Preisanalyse sind die gestiegenen Baupreise, und der Anteil der vom Käufer nur wenig beeinflussbaren Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar, Grundbuch). Diese können - je nach Bundesland - bis zu 16 % des Kaufpreises betragen - und diese zusätzlichen Kosten schlagen selbstverständlich 1:1 auf den Gesamtkaufpreis und die erwartete Rendite durch.
Allerdings: Unserer Auffassung nach werden bei einer Änderung der Zinsstruktur nach oben - und gleichzeitig anstehender Prolongation der Hypothekendarlehen - , auch wieder Finanzierungsrückläufer auf den Markt gelangen. Deshalb sollte der Anleger aus unserer Sicht bei einem Einstieg in die Anlageform Immobilie, den nachhaltige Substanzwert, die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Immobilie (auch unter Berücksichtigung einer Änderung der Zinsstruktur), sowie mögliche Potenziale und Risiken in die Gesamtbewertung für oder gegen eine Kaufentscheidung einbeziehen.
Momentan entsteht der Eindruck, das tlw. das Verhältnis Wirtschaftlichkeit, Substanzwerte sowie Lage und Kaufpreisvorstellungen diametral auseinander driften.
Renditen
Die klassische Anlageimmobilie Zinshaus ist natürlich in Zeiten niedriger Sparzinsen eine noch stärker nachgefragte Kapitalanlage - insbesondere an den “sicheren”, also nachhaltig zu vermietenden Standorten. So sind an dem teuersten Zinshausmarkt, München, so gut wie keine Anlageobjekte unter der 20-fachen Nettojahreskaltmiete zu erwerben. Aber auch in den so genannten B-Städten werden Kaufpreisfaktoren zwischen dem 12 - 16-fachen der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Einzig an den sehr peripheren Standorten und bei Immobilien mit Instandhaltungsstau kann man mit Kaufpreisen rechnen, die (noch) um die 10-fache Netto-Jahresmiete liegen. 

Kaufnebenkosten

Ausblick
Das Angebot wird noch knapper - und die Renditen sinken weiter 

Der Hype auf Immobilien und Immobilienaktien hat bereits im vergangenen Jahr die Preise stark verteuert, dieser Trend wird sich weiter fortsetzen - zumindest solange, bis die Hypothekenzinsen wieder steigen. So erwarten auch die Analysten der Deutsche Bank Research weiter steigende Preise. Denn die für eine Trendwende erforderlichen makroökonomischen Bedingungen wie Zinswende, massive Angebotsausweitung (z. B. durch Neubau) oder nachlassende Zuwanderung, die ein Ende des Preissteigerungszyklus signalisieren würden, sind noch nicht erfüllt - und dürften erst in einigen Jahren eintreten.
Auch die Immobilienexperten von Ernst & Young prognostizieren weiterhin einen attraktiven deutschen Immobilienmarkt. Wenn den Experten überhaupt etwas Sorgen bereitet, dann geopolitische Risiken. Das ist das Fazit des jährlich erscheinenden "Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt" des Beratungsunternehmen Ernst&Young(EY). Befragt wurden 135 hierzulande aktive Investoren. Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten ist die Attraktivität des deutschen Markts nach Einschätzung der befragten Immobilienprofis sogar nochmal von 91 auf 95 % gestiegen. Besonders das Büro- und Wohnsegment gehört zu den interessanten Märkten. Hier werden in den Top-Lagen mehrheitlich weitere Preisanstiege erwartet.
Hohe Nachfrage nach Immobilien - Es fehlen interessante Alternativen
Die Kaufpreise steigen also weiter - die Mietpreise können der Preisentwicklung nicht folgen (siehe u. a. Mietendeckel Berlin), insofern werden die Renditen sinken.
Das wird im Hinblick auf die Interessenlage zum Ankauf einer Immobilie allerdings zunächst keinen großen Abbruch erzeugen. Denn: Interessante (sichere) Alternativen sind kaum zu finden.
Fazit: Solange die Hypothekenzinsen auf diesem historisch niedrigen Niveau bleiben, die Sparzinsen keine Zinsen sind, oder sogar zu Strafzinsen werden, und nach “sicheren” Anlageformen gesucht wird, wird die Nachfrage und der Wunsch nach der eigenen Immobilie - sei als selbst genutztes Haus oder Wohnung, als Anlageobjekt oder partizipierend als Immobilienaktie - ungebrochen bleiben. Ein Faktor für zunächst weiter steigende Preise.
Blasengefahr?
Zu hohe Verschuldungen - lockere Hypothekenvergabe
Das European Systemic Risk Board (ESRB), ein Gremium der EZB, hat vor Immobilienrisiken in Deutschland, der Tschechischen Republik, Frankreich, Island und Norwegen gewarnt. Zusätzlich gibt der ESRB Empfehlungen für Maßnahmen auch auf den Märkten in Belgien, Dänemark, Finnland, Luxemburg, Niederlande, und Schweden.
Mögliche Probleme seien u.a. zu hohe Verschuldungsgrade der Haushalte, zu lockere Hypothekenvergabe und Überwertungen an den Immobilienmärkten. Risiken auf nahe Sicht für die Bankensysteme der Länder hat die EZB nicht identifiziert. Untersucht wurden sämtliche Märkte der EU sowie Island und Norwegen. (Weiterführende - detaillierte - Informationen: European Systemic Risk Board.
In Deutschland ist vor allem In München und Frankfurt das Risiko einer Immobilienblase am größten, so eine aktuelle Auswertung des Vermögensverwalters UBS( Global Real Estate Bubble Index). Der Report analysierte Immobilienmärkte in 24 Metropolen weltweit, wobei vor allem die Abweichung von aktuellen Werten wie der Entwicklung der Kaufpreise zu den Mieten oder zu den Haushaltseinkommen einer City zum ­langfristigen Durchschnitt im Fokus stehen. (Quelle: UBS)

Tipp: Wo wird zu wenig gebaut - interaktive Karte IW Köln

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